강남 구룡마을처럼 무허가 건물이 밀집된 곳에서, 원래 살던 사람이 떠나고 다른 사람이 들어와 사는 경우가 종종 발생합니다. 그런데 만약 그 건물에 새로 들어와 살던 사람이 지자체로부터 갑작스러운 퇴거 조치를 당했다면 어떻게 해야 할까요? 오늘은 이와 관련된 법원 판결을 소개해 드리겠습니다.
사건의 개요
구룡마을에 있던 무허가 건물에 원래 살던 사람에게서 권리포기각서를 받고 들어와 살던 乙 등이 있었습니다. 그런데 강남구청이 개발을 이유로 해당 건물의 출입문에 철망을 설치하는 등 폐쇄 조치를 취했습니다. 乙 등은 이에 반발하여, 자신들의 소유권, 주거권, 점유권을 주장하며 철망 철거를 요구하는 소송을 제기했습니다.
법원의 판단
법원은 乙 등이 단순히 권리포기각서만 받았을 뿐, 소유권 이전 등기를 마치지 않았기 때문에 건물의 소유권을 주장할 수 없다고 판단했습니다. (민법 제185조, 제186조, 제214조, 대법원 2006. 10. 27. 선고 2006다49000 판결) 즉, 등기가 없는 무허가 건물은 소유권을 주장할 수 없다는 것입니다.
법원은 주거권은 소유권이나 점유권처럼 물건에 대한 권리가 아니므로, 이를 근거로 철망 철거를 요구할 수 없다고 판단했습니다.
점유하고 있는 사람은 방해받을 경우 방해 제거를 청구할 수 있습니다. (민법 제205조 제1항) 하지만 이 청구권은 방해가 끝난 날로부터 1년 안에 행사해야 합니다. (민법 제205조 제2항, 대법원 2002. 4. 26. 선고 2001다8097, 8103 판결) 이 기간은 단순히 권리를 행사하면 되는 것이 아니라, 반드시 소송을 제기해야 하는 기간입니다.
이 사건에서 강남구청의 폐쇄 조치는 2009년 10월경에 이루어졌는데, 乙 등은 2015년 3월이 되어서야 철망 철거 소송을 제기했습니다. 따라서 1년의 제척기간이 지났으므로 점유권에 따른 방해제거청구도 인정되지 않았습니다.
결론
법원은 乙 등이 소유권, 주거권, 점유권 어떤 것도 주장할 수 없다고 판단하여, 철망 철거 요구를 기각했습니다. 이 판결은 무허가 건물이라도 적법한 절차 없이 함부로 점유하거나 사용할 수 없다는 것을 보여줍니다. 특히 점유권에 기반한 방해배제청구는 1년의 제척기간이 있으므로, 권리를 주장하려면 신속하게 소송을 제기해야 한다는 점을 기억해야 합니다.
민사판례
등기되지 않은 무허가 건물을 산 사람은 건물 소유권을 주장할 수 없고, 점유이전금지가처분이 내려진 후에 건물을 점유하게 된 제3자에게 가처분 채권자가 직접 퇴거를 요구할 수 없다.
민사판례
건물 소유자가 자신의 건물에 무단으로 물건을 놓아둔 사람에게 손해배상을 청구할 때, 설령 출입문 설치 등으로 상대방의 건물 점유가 인정되지 않더라도, 건물 사용을 방해받았다면 손해배상을 받을 수 있다.
상담사례
45년간 타인 토지에 집을 짓고 살았더라도, 지상권 점유취득시효를 주장하려면 20년 이상 지상권자로서 점유했음을 객관적으로 입증해야 하며, 단순 점유 사실만으로는 불충분하다.
민사판례
등기되지 않은 무허가 건물을 산 사람은 단순히 매매했다는 사실만으로는 소유권을 주장할 수 없다. 법적으로 '사실상 소유권'이라는 개념은 인정되지 않으며, 철거 보상금을 누가 받을 권리가 있는지 등을 따져보지 않고 사용권 등을 확인해달라는 소송은 의미가 없다.
일반행정판례
개발제한구역 내 무허가 건물 소유자가, 취락구조개선사업 추진 과정에서 주택개량 대상에서 제외된 것을 이유로 철거 계고처분의 취소를 구했으나, 법원은 주택개량 대상 선정은 법적 구속력이 없는 행정 내부 지침에 따른 것이므로 계고처분 취소 사유가 될 수 없다고 판결했습니다.
일반행정판례
구룡마을 무허가건축물에 언니와 함께 살던 동생이 남편, 아들과 세대를 분리하여 따로 주민등록을 하려고 했는데, 동장이 거부한 것은 위법하다는 판결.