우리 회사 건물에 누가 살고 있어요?! 불법점유와 손해배상 이야기

새 건물을 짓거나 리모델링하면 얼마나 기분 좋을까요? 하지만 꿈에 그리던 새 건물에 엉뚱한 사람이 살고 있다면? 게다가 그 사람이 나가지도 않고 버틴다면? 상상만 해도 머리가 아픈 상황, 실제로 일어날 수 있는 일입니다. 오늘은 건물 증축 공사와 관련된 불법점유와 손해배상에 대한 이야기를 해보려고 합니다.

사례: 억울한 B회사

A회사는 甲씨 소유의 건물 증축공사를 맡아 열심히 일했습니다. 드디어 공사가 끝났지만, 갑자기 날벼락 같은 소식이 들려왔습니다. 알고 보니 공사 시작 전에 이미 건물에 강제경매가 시작되었고, B회사가 경매를 통해 건물을 낙찰받았다는 것입니다.

A회사의 대표이사 乙씨는 甲씨에게 받지 못한 공사대금 때문에 억울했습니다. 그래서 A회사 직원들을 건물에 상주시키며 외부인의 출입을 막고, 경매 과정에서 "유치권"을 주장했습니다. (유치권이란, 돈을 받을 때까지 남의 물건을 갖고 있을 수 있는 권리입니다.) 졸지에 B회사는 자신이 낙찰받은 건물에 들어가지도 못하는 상황에 처하게 되었습니다.

B회사, 손해배상 청구할 수 있을까요?

네, 가능합니다. B회사는 A회사를 상대로 건물을 비워달라는 "명도 소송"과 함께 불법점유로 인한 손해배상을 청구할 수 있습니다.

대법원은 이와 비슷한 사례에서 주식회사의 대표이사가 업무를 처리하는 과정에서 고의 또는 과실로 불법행위를 저질러 다른 사람에게 손해를 입힌 경우, 그 회사는 상법 제389조 제3항, 제210조에 따라 손해배상 책임을 져야 한다고 판결했습니다 (대법원 2013. 6. 27. 선고 2011다50165 판결).

상법 제389조 제3항은 이사가 고의 또는 과실로 법령 또는 정관에 위반한 행위를 하거나 그 임무를 게을리하여 회사에 손해를 가한 경우, 그 이사는 회사에 대하여 손해배상책임을 진다고 규정하고 있습니다. 그리고 상법 제210조는 이사의 불법행위로 인하여 회사가 제3자에게 손해배상책임을 지는 경우, 그 이사는 회사에 대하여 손해배상책임을 진다고 규정하고 있습니다. 즉, 대표이사 乙씨의 행위로 인해 A회사가 B회사에게 손해배상 책임을 지게 되는 것입니다.

이처럼 법은 정당한 권리 없이 타인의 건물을 점유하는 행위를 엄격하게 금지하고 있습니다. 건물을 짓거나 매매할 때는 관련 법규와 절차를 꼼꼼히 확인하여 이러한 분쟁에 휘말리지 않도록 주의해야 합니다.