건물 일부 임대 시 임대 부분의 가치는 어떻게 계산할까요?

건물의 일부분만 임대하는 경우, 임대료를 산정하는 기준이 되는 임대 부분의 가치는 어떻게 계산해야 할까요? 단순히 면적 비율로 계산하는 것이 항상 정답일까요? 오늘은 대법원 판례를 통해 이 문제에 대해 자세히 알아보겠습니다.

임대 부분과 다른 부분의 가치가 다를 땐?

만약 건물의 일부분을 임대하는데, 임대하는 부분과 그렇지 않은 부분의 가치가 서로 다르다면, 단순히 전체 건물 가치를 면적 비율로 나누는 것은 공정하지 않을 수 있습니다. 예를 들어, 같은 면적이라도 1층 상가와 옥상 공간의 가치는 분명히 다르겠죠?

이런 경우, 대법원은 합리적이고 객관적인 방법으로 전체 건물 가치를 배분하여 임대 부분의 가치를 산정해야 한다고 판시했습니다. (구 법인세법시행령 제43조의2 제1항)

감정평가, 믿을 수 있는 방법

그렇다면, 합리적이고 객관적인 방법이란 무엇일까요? 대법원은 공신력 있는 감정기관의 감정결과를 활용하는 것을 하나의 방법으로 인정했습니다. 감정평가는 전문가가 시장 상황, 위치, 용도 등 다양한 요소를 고려하여 가치를 평가하는 것이기 때문에 객관적이고 신뢰할 수 있는 방법으로 여겨집니다. 심지어 과거 시점을 기준으로 하는 소급 감정이라도, 그 방법이 합리적이고 객관적이라면 문제가 되지 않습니다.

어떤 감정평가 방법을 써야 할까?

감정평가에도 여러 가지 방법이 있습니다. 건물의 일부 가치를 평가할 때 흔히 사용되는 방법은 다음 두 가지입니다.

• 층별효용비율: 층별, 위치별 효용의 차이를 건물 가격과 토지 가격 모두에 반영하는 방식입니다.
• 지가배분율: 층별, 위치별 효용의 차이를 토지 가격에만 반영하는 방식입니다.

어떤 방법을 사용할지는 건물의 특성, 위치 등을 고려하여 선택해야 합니다. 대법원 판례에서도 특정 상황에선 지가배분율에 의한 감정 결과를 인정한 사례가 있습니다. (대법원 1990.9.28. 선고 90누4761 판결, 1991.4.12. 선고 90누8459 판결 등 참조)

결론

건물 일부를 임대할 때, 임대 부분과 다른 부분의 가치가 다르다면 단순 면적 비율로 계산하는 것은 적절하지 않을 수 있습니다. 이 경우 감정평가를 통해 합리적이고 객관적으로 임대 부분의 가치를 산정하는 것이 중요하며, 층별효용비율 또는 지가배분율 등 적절한 감정평가 방법을 선택해야 합니다. 관련 법령으로는 구 법인세법 (1990.12.31. 법률 제4282호로 개정되기 전의 것) 제18조의3 제1항 제3호, 구 법인세법시행령 (1990.12.31. 대통령령 제133195호로 개정되기 전의 것) 제43조의2 제1항, 구 법인세법시행규칙 (1991.2.28. 재무령부 제1844호로 개정되기 전의 것) 제18조 제3항 제11호, 제18조 제5항, 지가공시및토지등의평가에관한법률 제22조, 감정평가에관한규칙 제15조 제2항 등이 있습니다.