상가 분양계약, 임대보증금 정산은 어떻게? - 공용면적 계산의 중요성

상가 분양을 받을 때 계약서에 있는 '임대보증금 정산' 조항, 꼼꼼하게 확인하시나요? 특히 재건축 등으로 상가가 새로 지어지는 경우, 최초 계약 면적과 실제 배정받는 면적에 차이가 생길 수 있는데, 이때 임대보증금 정산 방식이 중요해집니다. 최근 대법원 판례를 통해 이와 관련된 분쟁 사례를 살펴보고, 상가 분양 계약 시 주의해야 할 점을 알아보겠습니다.

쟁점은 '공용면적'

이번 사례의 핵심은 바로 '공용면적'입니다. 분양계약서에는 추첨 후 배정된 점포의 면적에 따라 임대보증금을 정산한다는 조항이 있었는데, 문제는 공용면적 산정 방식이었습니다. 원고(분양회사)는 각 점포에 접한 통로 면적의 절반을 해당 점포의 공용면적에 포함시키고 나머지 공용면적은 전용면적 비율에 따라 계산했습니다.

원심은 이러한 공용면적 산정 방식이 수분양자에게 불리하다고 판단했습니다. 일반적으로 공용면적은 전용면적 비율에 따라 배분되는 것이 관행인데, 분양회사가 일방적으로 정한 기준을 적용하여 공용면적을 배정하고 이를 기초로 정산금을 청구하는 것은 부당하다는 것이죠. 원심은 이 조항을 '전용면적 증감에 비례한 공용면적 증감' 범위 내에서만 적용해야 한다고 판결했습니다. (서울중앙지법 2017. 1. 12. 선고 2016나54949 판결)

대법원, "일반적이라면 설명의무 없다"

그러나 대법원의 판단은 달랐습니다. 대법원은 약관에 정해진 내용이라도 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 고객이 별도의 설명 없이 충분히 예상할 수 있었다면 사업자에게 명시·설명 의무가 없다고 판시했습니다. (대법원 2007. 4. 27. 선고 2006다87453 판결 등 참조) 또한, 약관 조항이 고객에게 부당하게 불리해서 무효가 되려면, 사업자가 거래상 우월한 지위를 이용해 고객에게 부당한 불이익을 주었다는 점이 인정되어야 한다고 했습니다. (대법원 2014. 6. 12. 선고 2013다214864 판결 등 참조, 구 약관의 규제에 관한 법률 제6조 제1항, 제2항 제1호)

대법원은 이 사건에서 공용면적 산정 방식이 거래상 일반적이고 공통된 것이라고 볼 수 없지만, 수분양자들이 예상할 수 있는 범위 내였다고 판단했습니다. 특히, 대규모 상가의 경우 점포 위치에 따라 가치가 크게 달라지므로, 통로 면적을 공용면적에 반영하는 것이 부당하다고 볼 수 없다고 봤습니다. 또한 이러한 공용면적 산정 방식은 재건축 조합원들이 총회를 통해 결정한 사항이라는 점도 고려되었습니다. 결국 대법원은 원심 판결을 파기하고 사건을 다시 심리하도록 환송했습니다. (대법원 2017. 4. 13. 선고 2016다274904 판결)

분양계약, 꼼꼼히 확인해야

이번 판례를 통해 상가 분양 계약, 특히 임대보증금 정산과 관련된 조항을 꼼꼼히 확인해야 한다는 점을 알 수 있습니다. 공용면적 산정 방식, 정산 기준 등이 불분명하게 명시된 경우 추후 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 분양계약 전에 관련 법규와 판례를 살펴보고, 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.