월세 밀렸다고 바로 쫓겨나나요? 3개월 연체의 함정!

갑자기 생활고에 시달리게 되어 월세를 제때 내지 못하는 상황, 정말 막막하죠. 특히 "3개월만 밀리면 쫓겨난다"라는 말을 들어 더욱 불안하실 겁니다. 하지만 3개월 연체되었다고 무조건 쫓겨나는 것은 아닙니다! 오늘은 3개월 연체에 대해 자세히 알아보고, 함정에 빠지지 않도록 주의해야 할 점을 짚어보겠습니다.

사례:

월세가 100만원인 민간임대주택에 사는 갑씨는 어려운 상황에 처해 첫 달 월세 중 50만원만 납부했습니다. 그 후 두 달 동안은 월세를 전혀 내지 못했습니다. 집주인 을씨는 갑씨가 "3개월 분의 월세를 연체했다"는 이유로 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙의 표준계약에 따라 계약 해지를 통보했습니다. 을씨의 주장처럼 갑씨는 바로 쫓겨나야 할까요?

정답은 NO!

단순히 3개월 동안 월세를 내지 않았다고 해서 바로 쫓겨나는 것은 아닙니다. 대법원 판례에 따르면 3개월 연체의 기준은 '연체 횟수'뿐만 아니라 '연체 금액'도 고려해야 합니다.

핵심은 민간임대주택에 관한 특별법과 민법의 차이입니다.

• 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙 [별지 제27호서식] 임대차계약서 제22조(계약의 해제) 에서는 "임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르는 차임을 연체한 경우" 또는 "임차인이 차임을 연속하여 3기 이상 연체한 경우" 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 명시하고 있습니다.

• **민법 제640조(차임의 연체와 해지)**에서는 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다.

대법원은 이 두 법 조항을 비교하며 임대주택법의 입법 취지를 고려했습니다. 임대주택법은 임차인 보호를 위해 만들어졌기 때문에 해지 요건을 더 엄격하게 해석해야 한다는 것이죠. 따라서 단순히 3번 연체했다는 사실만으로는 부족하며, 연체된 월세 총액이 3개월 치 월세 이상이어야 계약 해지가 가능합니다. (대법원 2016. 11. 18. 선고 2013다42236 전원합의체 판결)

갑씨의 경우, 첫 달에 50만원을 냈기 때문에 총 연체액은 250만원(100만원 x 2.5개월)입니다. 3개월 치 월세인 300만원에 미치지 못하므로 을씨의 해지 통고는 부당합니다.

결론:

월세를 밀리지 않는 것이 가장 좋지만, 부득이한 사정으로 연체하게 되었다면 '3개월 연체'라는 말에 섣불리 포기하지 마세요. 연체 횟수뿐 아니라 연체 금액까지 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 자신의 권리를 제대로 알고 대처하는 것이 중요합니다!