건물 지었는데 돈 못 받았어요! 내 건물 맞나요? 🧐

안녕하세요! 건설 분쟁 전문 블로그 "공사판 이야기"입니다. 오늘은 건물을 지었지만 돈을 받지 못한 수급인의 억울한 사연을 통해 건물 소유권에 대해 알아보겠습니다.

사례:

A씨는 건물주(도급인)이고, B씨는 건설업자(수급인)입니다. A씨는 B씨에게 건물 신축 공사를 맡겼고, B씨는 자신의 자재를 사용하여 건물을 거의 완성했습니다. 건축 허가는 A씨 명의로 되어있습니다. 계약서에는 A씨가 공사대금을 지급하지 못할 경우, 완성된 건물로 대물변제하거나 B씨에게 건물에 대한 소유권 가등기를 설정해주기로 약정되어 있었습니다. 그런데 A씨가 재정적인 어려움으로 공사대금을 지불하지 못하고 있습니다. 이때 A씨의 다른 채권자 C씨가 A씨 소유의 건물이라 생각하고 압류하려고 합니다. 과연 압류가 가능할까요?

건물 소유권, 누구에게 있을까요?

일반적으로 공사 완료된 건물의 소유권은 누가 주요 자재를 제공했는지에 따라 달라집니다. 만약 건물주가 주요 자재를 제공했다면 건물주 소유, 건설업자가 제공했다면 건설업자 소유가 됩니다. 건설업자가 자재를 제공한 경우, 건물주가 공사대금을 지급하고 건물을 인도받아야 비로소 건물주 소유가 됩니다. (민법 제660조)

하지만! 계약서에 별도의 특약이 있다면 이야기가 달라집니다. 특약으로 소유권 귀속을 다르게 정할 수 있습니다. 특약이 "건물 소유권은 누구에게 있다"라고 명시적으로 정하지 않았더라도, 계약 내용상 건물 소유권을 전제로 하는 약정이 있다면 그것만으로도 특약이 있다고 볼 수 있습니다.

대법원 판례 (대법원 1992. 3. 27. 선고 91다34790 판결) 는 이런 상황에 대해 명확한 기준을 제시합니다. 건축허가 명의가 건물주이고, 계약서에 건물주가 공사대금을 못 줄 경우 완성된 건물로 대물변제하거나 건설업자에게 소유권 가등기를 설정해주기로 하는 약정이 있다면, 이는 건물주가 건물 소유권을 취득한다는 것을 전제로 한 약정으로 볼 수 있습니다. 따라서 건설업자가 상당 부분 공사를 진행했더라도 건물의 소유권은 건물주에게 있다고 판결했습니다.

결론:

위 사례에서 A씨와 B씨는 A씨가 건물 소유권을 갖는다는 것을 전제로 계약을 체결했습니다. 따라서 B씨가 건물을 거의 완성했고 A씨가 대금을 지급하지 않았더라도, 건물의 소유권은 A씨에게 있습니다. 따라서 C씨는 A씨 소유의 건물을 압류할 수 있습니다.

복잡한 건설 분쟁, "공사판 이야기"와 함께 해결하세요! 다음에 더 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다.