전세금 돌려받을 때, 밀린 월세나 관리비는 어떻게 되나요?

전세 계약이 끝나고 집을 비워줄 때, 밀린 월세나 관리비가 있다면 어떻게 될까요? 당연히 전세금에서 빼고 돌려받는다고 생각하시는 분들이 많을 텐데요, 법적으로도 그럴까요? 최근 대법원 판례를 바탕으로 알아보겠습니다.

핵심 정리:

• 전세금은 밀린 월세, 관리비 등 임차인의 모든 채무를 담보합니다. 즉, 집주인은 전세금에서 밀린 금액을 빼고 나머지 금액만 돌려주면 됩니다. (민법 제618조)
• 하지만! 집주인이 전세금에서 밀린 금액을 공제하려면, 그 금액이 얼마인지, 왜 발생했는지 구체적으로 주장하고 증명해야 합니다. 단순히 "밀린 돈이 있으니 빼고 줄게요"라고만 해서는 안 됩니다. (민사소송법 제288조)
• 반대로, 밀린 돈을 이미 냈다면 임차인이 그 사실을 증명해야 합니다. 예를 들어 이체 내역 등을 제시해야겠죠.

자세한 설명:

전세금은 단순히 집을 빌려 쓰는 대가가 아니라, 임차인이 계약 기간 동안 발생시킬 수 있는 모든 채무를 담보하는 역할을 합니다. 따라서 계약이 끝나고 집을 비워줄 때, 밀린 월세, 관리비, 수리비 등이 있다면 집주인은 별도의 동의 없이 전세금에서 이를 공제하고 나머지 금액만 돌려줄 수 있습니다. 이것은 대법원의 확립된 판례입니다. (대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결, 대법원 2004. 12. 23. 선고 2004다56554 판결 등)

그러나 집주인이 마음대로 전세금에서 돈을 빼고 돌려줄 수 있는 것은 아닙니다. 집주인은 전세금에서 얼마를 공제할 것인지 정확하게 밝히고, 밀린 월세나 관리비가 얼마인지, 왜 발생했는지 구체적으로 주장하고 증명해야 합니다. 만약 집주인이 이를 제대로 증명하지 못하면, 임차인은 전액을 돌려받을 수 있습니다. (대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671 판결, 대법원 2005. 1. 13. 선고 2004다19647 판결 등)

결론:

전세금은 임차인의 모든 채무를 담보하지만, 집주인은 공제할 금액의 발생 사유와 액수를 명확히 입증해야 합니다. 임차인은 밀린 금액이 없거나 이미 지불했다면 이를 입증하여 자신의 권리를 지켜야 합니다. 전세 계약 종료 시 분쟁을 예방하기 위해서는 평소 꼼꼼한 관리와 증빙자료 확보가 중요합니다.