땅에 건물을 지을 수 없다고 해서 무조건 초과소유부담금 면제 대상은 아닙니다!

내 땅인데 건물도 못 짓는다면 억울하겠죠? 게다가 '택지소유상한에관한법률'에 따라 초과소유부담금까지 내야 한다면 더욱 억울할 것입니다. 하지만 안타깝게도 땅에 건물을 지을 수 없다고 해서 무조건 초과소유부담금이 면제되는 것은 아닙니다. 오늘은 대법원 판례를 통해 '사실상 건축이 불가능한 나대지'의 기준에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사건의 개요

부산 해운대구에 있는 땅 주인은 자신의 땅에 건물을 지을 수 없다고 주장하며 초과소유부담금 부과 처분에 불복했습니다. 그의 주장은 다음과 같았습니다.

• 해당 토지는 안락아파트지구 내에 위치하여 6층 이상의 고층 아파트만 건축 가능하도록 계획되어 있다.
• 인근에 대규모 저탄장이 있어 환경공해가 심각하다.
• 자신 혼자서는 고층 아파트 건축이 불가능하고, 주변 토지 소유자들과의 공동 개발 협의도 이루어지지 않았다.

즉, 여러 가지 현실적인 이유로 건축이 불가능하다는 것이었습니다.

대법원의 판단

하지만 대법원은 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다. 대법원은 '택지소유상한에관한법률'의 목적과 관련 조항(제1조, 제10조, 제19조, 제31조, 제20조 제1항 제3호, 시행규칙 제9조의2 제1항)을 종합적으로 고려했을 때, '사실상 건축이 불가능한 나대지'는 객관적인 기준으로 판단해야 한다고 밝혔습니다.

즉, 누가 그 땅을 소유하더라도 건축이 불가능한지가 중요하다는 것입니다. 땅 주인의 개인적인 재정 상황이나 주변 토지 소유자와의 협의 여부와 같은 주관적인 사정은 고려 대상이 아니라는 것입니다.

이 사건의 경우, 원고가 주장하는 어려움은 원고 개인의 재력이나 주변 토지 소유자와의 협의 문제 등 주관적인 사정에 해당합니다. 따라서 대법원은 해당 토지가 '사실상 건축이 불가능한 나대지'에 해당하지 않는다고 판단하고, 초과소유부담금 부과 처분이 정당하다고 결론지었습니다. (대법원 1994.4.26. 선고 93누20771 판결 참조)

핵심 정리

• 건축이 불가능하다고 해서 무조건 초과소유부담금이 면제되는 것은 아닙니다.
• '사실상 건축이 불가능한 나대지' 여부는 객관적인 기준으로 판단합니다. 누가 그 땅을 소유하더라도 건축이 불가능해야 합니다.
• 땅 주인의 개인적인 사정은 고려 대상이 아닙니다.

이처럼 '사실상 건축이 불가능한 나대지'에 대한 판단은 엄격한 기준을 적용합니다. 따라서 관련 법률과 판례를 꼼꼼히 확인하여 불이익을 받지 않도록 주의해야 합니다.