건축 불가능한 땅? 그 기준은 뭘까? - 토지초과소유부담금과 관련된 법적 분쟁 이야기

땅을 많이 가지고 있으면 세금을 더 내야 한다는 사실, 알고 계셨나요? 바로 '토지초과소유부담금' 때문인데요. 이 제도 때문에 발생한 법적 분쟁 사례를 통해 '사실상 건축이 불가능한 땅'의 의미와 부담금 면제 요건에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사실상 건축이 불가능한 땅이란 무엇일까요?

택지소유상한에관한법률(이하 '법')에서는 일정 규모 이상의 택지를 소유한 사람에게 부담금을 부과하지만, '사실상 건축이 불가능한 나대지'는 예외로 합니다(법 제20조 제1항 제3호). 그런데 이 '사실상 건축 불가능'이라는 기준이 모호해서 분쟁이 발생하는 경우가 많습니다.

대법원은 이에 대해 땅 자체의 물리적 특성 때문에 건축이 불가능해야 한다고 판단했습니다. 즉, 누가 땅 주인이든 상관없이 객관적으로 건축이 불가능해야 한다는 것이죠. 땅 주인의 재정 상태나 다른 사람과의 분쟁 등 주관적인 사정은 고려 대상이 아닙니다.

실제 분쟁 사례를 살펴볼까요?

한 회사가 공유하고 있던 땅에 건물을 지으려고 했지만, 다른 공유자들이 반대하고, 예상치 못한 행정규제 변경(대전 엑스포를 앞두고 건축허가 기준이 2층 이상으로 변경)으로 건축이 어려워졌다는 이유로 부담금 면제를 주장했습니다. 하지만 법원은 이를 받아들이지 않았습니다. 다른 공유자의 반대나 행정규제 변경은 땅 자체의 물리적 특성과 관련이 없기 때문이죠. (대법원 1995. 11. 24. 선고 95누10570 판결)

부담금 면제를 받으려면 어떻게 해야 할까요?

법에서는 특정 사유가 발생하면 부담금 부과 기준일을 조정할 수 있도록 규정하고 있습니다(법 제25조 단서, 시행령 제29조). 예를 들어, 건물을 짓기 시작하면 착공일을 기준으로 부담금을 부과하는 식입니다.

하지만 대법원은 이러한 사유가 발생하고 신고를 했다고 해서 무조건 부담금이 면제되는 것은 아니라고 판단했습니다. 면제를 받기 위해서는 법에서 정한 특정 용도(법 제12조 제1항)로 땅을 이용하거나 개발해야 합니다. (대법원 1995. 11. 16. 선고 94누4257 전원합의체 판결)

위 사례에서 회사는 건물을 지었다는 이유로 부담금 면제를 주장했지만, 법원은 해당 건물이 법에서 정한 특정 용도에 해당하는지 여부를 따져보지 않았다는 점을 지적하며 부담금 면제 주장을 받아들이지 않았습니다.

결론적으로, '사실상 건축이 불가능한 땅'은 땅 자체의 물리적 특성에 따른 객관적인 기준으로 판단해야 하며, 부담금 면제를 받으려면 법에서 정한 특정 용도로 땅을 이용·개발해야 합니다. 토지 관련 세금 문제는 복잡하고 전문적인 영역이므로, 관련 법률과 판례를 꼼꼼히 확인하고 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다.