경매 두 번 하면 전세권도 두 번 배당받을 수 있을까요?

전세 사는 집이 경매에 넘어가는 상황, 생각만 해도 아찔하죠. 특히 경매가 한 번 유찰되어 두 번째 경매가 진행될 경우, 전세금을 두 번 받을 수 있을지 궁금해하는 분들이 많습니다. 오늘은 이와 관련된 내용을 쉽게 풀어 설명드리겠습니다.

사례를 통해 알아보겠습니다.

철수는 연립빌라 102호에는 월세로, 105호에는 전세로 살고 있었습니다. 그런데 집주인의 사정으로 연립빌라 전체가 경매에 넘어갔습니다. 철수는 첫 번째 경매(제1경매)에서 102호 월세 보증금(소액임차보증금)과 105호 전세금을 모두 돌려받기 위해 배당요구를 했습니다. 하지만 소액임차보증금만 돌려받았고 전세금은 받지 못했습니다. 이후 두 번째 경매(제2경매)가 진행되자, 철수는 다시 한번 105호 전세금에 대한 배당요구를 하려고 합니다. 과연 철수는 두 번째 경매에서 전세금을 돌려받을 수 있을까요?

정답은 '받을 수 없다'입니다.

이와 관련된 법 조항과 판례를 살펴보겠습니다.

• 민사집행법 제91조 제3항: "전세권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다."
• 민사집행법 제91조 제4항: "제3항의 경우 외의 전세권은 매수인이 인수한다. 다만 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다."

즉, 전세권은 경매로 집이 팔리면 원칙적으로 새로운 집주인에게 인수됩니다. 그러나 전세권자가 배당을 요구하면 전세권은 소멸됩니다.

대법원은 이와 관련된 판례(대법원 2015. 10. 29. 선고 2015다30442 판결 등)에서 전세권자가 첫 번째 경매에서 배당요구를 한 경우, 비록 배당을 전액 받지 못했더라도 전세권은 소멸되어 두 번째 경매에서 다시 배당을 요구할 수 없다고 판시했습니다.

철수의 경우처럼 첫 번째 경매에서 전세금과 소액임차보증금 모두 배당요구를 했지만 소액임차보증금만 배당받았더라도, 전세권은 이미 소멸된 것입니다. 따라서 두 번째 경매에서는 전세권자로서 배당을 요구할 수 없습니다.

결론적으로, 경매가 두 번 진행되더라도 전세권에 기반한 배당요구는 한 번만 할 수 있습니다. 첫 번째 경매에서 배당요구를 했다면, 두 번째 경매에서는 전세금을 돌려받을 수 없다는 점을 꼭 기억하시기 바랍니다.