계약 해지, 언제까지 가능할까? 이행 착수 전이면 OK? 🤔

부동산 계약을 했는데, 마음이 바뀌어 해지하고 싶을 때가 있죠. 계약금을 포기하면 언제든 해지할 수 있을까요? 항상 그런 건 아닙니다. 계약 상대방이 이행에 착수하기 전까지만 가능합니다. 이번 포스팅에서는 계약 해지 시점과 관련된 법적 내용을 살펴보겠습니다.

이행 착수, 뭔가요?

이행 착수란 계약 내용을 실행하기 시작하는 것을 말합니다. 예를 들어 부동산 매매 계약에서 매수인이 중도금을 지급하는 행위는 이행 착수에 해당합니다. 매도인이 등기를 넘겨주는 것도 마찬가지입니다. 이행 착수가 중요한 이유는 상대방이 계약 이행을 기대하고 비용을 지출했을 가능성이 높기 때문입니다. 이행 착수 후에 계약이 해지되면 예상치 못한 손해를 입을 수 있습니다. 따라서 법은 상대방을 보호하기 위해 이행 착수 전까지만 계약 해지를 허용하고 있습니다 (민법 제565조).

이행 기간 전이라도 착수 가능할까?

네, 가능합니다. 계약서에 이행 기간이 명시되어 있더라도, 특별한 약정이 없다면 이행 기간 전에도 이행에 착수할 수 있습니다. 예를 들어 중도금 지급일이 다음달이더라도, 매수인이 이번 달에 중도금을 미리 지급할 수 있다는 뜻입니다.

상대방이 계약 해지를 통보한 후에는?

만약 매도인이 계약 해지를 통보하고 해약금을 지급하겠다고 제안했는데, 매수인이 이를 거부하면서 중도금을 지급했다면 어떻게 될까요? 이 경우 매도인의 계약 해지 의사표시와 해약금 지급 제안은 매도인에게도 구속력을 갖습니다. 즉, 매수인은 매도인의 의사에 반하여 이행에 착수할 수 없습니다. 매수인이 일방적으로 중도금을 지급하더라도 매도인의 계약 해지 효력에는 영향을 미치지 못합니다.

해약금 제공이 잘못되었다면?

매도인이 계약 해지를 위해 해약금(계약금의 배액)을 제공해야 하지만, 이 제공이 잘못된 경우라도 해제권이 유효한 기간 안에 적법하게 제공하면 계약은 해지됩니다. 또한, 매도인이 해약금을 공탁하는 경우, 공탁 통지가 상대방에게 도달한 시점에 계약 해지 의사표시가 있었던 것으로 간주됩니다.

관련 법 조항:

• 민법 제565조 (해약금) 매매의 당사자일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

결론

계약 해지는 상대방이 이행에 착수하기 전까지만 가능합니다. 이행 기간 전이라도 착수는 가능하지만, 상대방이 이미 계약 해지를 통보한 후에는 일방적인 이행 착수로 계약 해지를 막을 수 없습니다. 해약금 제공에 문제가 있더라도 기간 내에 바로잡으면 해지 효력이 발생합니다. 계약 해지 관련 분쟁 발생 시, 관련 법 조항과 판례를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.