계약금 돌려받고 계약 파기하려면? 이행 착수 전에 해야 합니다!

부동산 매매 계약을 했는데, 마음이 바뀌어 계약을 해제하고 싶을 때가 있죠. 계약금을 포기하면 되지 않을까 생각할 수 있지만, 법적으로는 그렇게 간단하지 않습니다. 특히 상대방이 이행에 착수했다면 계약금을 두 배로 돌려줘야 계약을 해제할 수 있습니다. 오늘은 이 '이행 착수'에 대해 자세히 알아보고, 관련된 법원 판결도 살펴보겠습니다.

이행 착수란 무엇일까요?

민법 제565조에 따르면 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 계약금을 교부한 경우 계약금을 받은 당사자는 계약금의 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다. 다만, 상대방이 이행에 착수하기 전까지만 가능합니다.

그렇다면 '이행에 착수'는 정확히 무엇을 의미할까요? 단순히 계약 이행을 위한 준비만으로는 부족합니다. 누가 봐도 계약 이행 행위의 일부를 했다거나, 이행을 위해 필요한 전제 행위를 한 경우를 말합니다. 예를 들어, 중도금을 지급한다거나, 등기 서류를 준비하는 행위 등이 이에 해당할 수 있습니다.

이행기 전에도 이행에 착수할 수 있을까요?

네, 가능합니다. 계약서에 이행기(잔금 지급일 등)가 명시되어 있더라도, 특별한 사정이 없는 한 이행기 전이라도 이행에 착수할 수 있습니다. "이행기 전에는 이행에 착수하지 않는다"는 특약을 따로 하지 않았다면 말이죠.

판례를 통해 살펴보는 이행 착수

대법원은 매수인이 매도인의 동의하에 계약금 및 중도금 지급을 위해 은행도어음을 교부한 경우, 매수인이 계약의 이행에 착수한 것으로 본 사례가 있습니다. (대법원 2002. 9. 24. 선고 2002다32480 판결)

이 사례에서는 매수인이 매매대금의 절반을 넘는 금액의 약속어음을 매도인에게 교부했고, 매도인이 이를 받아 추심까지 한 사실이 인정되었습니다. 법원은 이를 이행 착수로 판단하여, 매도인이 계약금 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 없다고 판결했습니다. (참고: 민법 제565조)

핵심 정리

• 이행 착수: 객관적으로 이행 행위의 일부를 하거나, 이행을 위한 필요한 전제행위를 한 경우.
• 이행기 전 이행 착수 가능: 특별한 사정(특약 등)이 없는 한 가능.
• 약속어음 교부: 매도인의 동의하에 계약금 및 중도금 지급 목적으로 약속어음을 교부한 경우 이행 착수로 볼 수 있음.

계약 해제는 생각보다 복잡한 문제입니다. 계약금을 돌려받고 계약을 해제하려면 상대방의 이행 착수 여부를 꼼꼼히 확인하고, 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

참고 판례 및 조문:

• 민법 제565조
• 대법원 1993. 1. 19. 선고 92다31323 판결
• 대법원 1993. 5. 25. 선고 93다1114 판결
• 대법원 1994. 5. 13. 선고 93다56954 판결
• 대법원 1997. 6. 27. 선고 97다9369 판결
• 대법원 2002. 9. 24. 선고 2002다32480 판결