부동산 매매 계약 해제, 언제까지 가능할까요?

부동산 매매 계약을 했다가 마음이 바뀌는 경우, 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있을까요? 물론 가능합니다. 하지만 매수인이 이행에 착수하기 전까지만 가능하다는 점을 꼭 기억해야 합니다. 그렇다면 "이행에 착수"란 정확히 무엇을 의미할까요? 오늘은 이 부분에 대해 자세히 알아보겠습니다.

계약 해제와 관련된 법 조항

먼저 관련 법 조항부터 살펴보겠습니다. 바로 민법 제565조입니다. 이 조항에 따르면 매매의 당사자 일방이 계약 당시 계약금을 교부한 경우, 계약금을 준 사람은 계약금을 포기하고, 받은 사람은 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다. 하지만 중요한 것은 매수인이 이행에 착수하기 전까지만 해제할 수 있다는 점입니다.

"이행에 착수"의 의미: 대법원 판례를 통해 알아보자

대법원은 여러 판례를 통해 "이행에 착수"의 의미를 명확히 하고 있습니다 (대법원 1976.7.27. 선고 76다509 판결, 1979.11.27. 선고 79다1663 판결 등). 대법원에 따르면, 이행에 착수한다는 것은 단순히 이행을 준비하는 것 이상의 행위를 해야 합니다. 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 하거나, 이행을 위한 필요한 전제행위를 하는 경우를 말합니다.

예를 들어, 단순히 잔금을 마련하기 위해 은행에 대출을 알아보는 것은 이행의 준비 단계에 불과합니다. 하지만 잔금을 준비해서 매도인에게 전달하려고 시도하거나, 등기 이전에 필요한 서류를 준비하여 매도인에게 전달하려는 행위는 이행에 착수한 것으로 볼 수 있습니다.

판례 사례 분석: 잔금 준비 후 매도인에게 연락한 경우

한 판례(서울고등법원 1992.11.27. 선고 92나9939 판결)를 살펴보면, 매수인이 잔금 지급 기일 다음 날 잔금을 준비하여 매도인에게 연락하고 등기 서류 준비 여부를 확인한 경우, 이행에 착수한 것으로 판단했습니다. 비록 실제로 잔금이 지급되거나 등기 이전이 이루어지지 않았더라도, 매수인이 객관적으로 인식할 수 있는 정도로 이행 행위를 시작했다고 본 것입니다.

결론

부동산 매매 계약 해제는 매수인의 이행 착수 전까지만 가능합니다. "이행 착수"는 단순한 준비 행위를 넘어, 객관적으로 외부에서 인식 가능한 정도의 이행 행위 또는 전제행위를 하는 것을 의미합니다. 계약 해제를 고려하고 있다면, 상대방의 이행 착수 여부를 신중히 판단하고, 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.