부동산 계약 해지, 언제까지 가능할까? - 중도금 지급과 계약 해제 이야기

부동산 매매 계약을 했다가 마음이 바뀌어 해지하고 싶을 때, 계약금만 돌려주면 될까요? 항상 그렇지는 않습니다. 상황에 따라 계약금의 두 배를 물어줘야 할 수도 있고, 아예 해지가 불가능할 수도 있습니다. 오늘은 중도금 지급과 관련된 계약 해지에 대한 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

계약금 배액 배상과 이행 착수

부동산 매매 계약은 보통 계약금, 중도금, 잔금 순으로 대금을 지급하는데, 계약금만 지급된 단계에서는 매수인(집을 사는 사람)과 매도인(집을 파는 사람) 모두 계약금의 두 배를 상환하고 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제565조). 하지만 매수인이 이행에 착수하면 매도인은 마음대로 계약을 해지할 수 없게 됩니다.

그렇다면 "이행에 착수"는 정확히 무슨 뜻일까요? 단순히 중도금을 마련하는 것처럼 이행을 준비하는 것만으로는 부족합니다. 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 실제 이행행위의 일부를 하거나, 이행을 위한 필요한 전제행위를 해야 합니다. (대법원 1979.11.27. 선고 79다1663 판결, 1993.5.25. 선고 93다1114 판결)

사례 분석: 근저당 설정과 중도금 지급

한 사례를 통해 자세히 알아보겠습니다. 매수인은 매도인 소유의 부동산을 매수하기로 계약하면서, 매도인이 다른 부동산에 근저당권을 설정해주는 것을 조건으로 중도금을 지급하기로 약정했습니다. 중도금 지급일에 매수인은 중도금을 준비하고 매도인을 만나 약속대로 근저당권 설정을 요구했습니다. 하지만 매도인이 이를 거부하고 중도금만 지급하라고 하자, 매수인은 중도금을 지급하지 않고 돌아갔습니다.

이 경우 매수인은 이행에 착수한 것으로 볼 수 있을까요? 대법원은 **"그렇다"**고 판단했습니다. (대법원 1993.7.27. 선고 93다11968 판결) 매수인이 중도금을 마련하고, 약정된 근저당권 설정을 요구한 것은 계약 내용에 따른 이행을 위한 전제행위를 한 것으로 볼 수 있기 때문입니다. 비록 실제로 중도금이 지급되지는 않았더라도, 매수인이 이행을 위한 적극적인 행동을 취했고, 이행하지 못한 이유가 매도인의 귀책사유에 있다는 점이 중요하게 고려되었습니다.

결론

부동산 매매 계약에서 "이행 착수"는 단순히 준비 행위를 넘어 객관적으로 이행 의사를 표시하고 실질적인 행위를 개시한 경우를 의미합니다. 계약 해지를 고려하고 있다면 "이행 착수" 시점을 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 자신의 상황에 맞는 법률적 조언을 받는 것이 분쟁을 예방하는 가장 좋은 방법입니다.