공사비 폭탄! 3천만 원 추가?! 도급 공사대금, 이럴 땐 어떡하죠?

집을 짓거나 리모델링을 할 때, 예상치 못한 추가 비용 발생으로 곤란을 겪는 분들이 많습니다. "인건비가 올랐다", "자재값이 폭등했다" 등의 이유로 처음 계약했던 금액보다 훨씬 많은 돈을 요구하는 경우, 어떻게 대처해야 할까요? 오늘은 공사 도중 발생하는 공사대금 증액 문제에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사례: 갑은 을로부터 건물 신축공사를 1억 원에 도급받았습니다. 공사를 진행하던 중 인건비와 자재값이 폭등하여 총 1억 3천만 원의 비용이 들었습니다. 이 경우 갑은 을에게 3천만 원의 추가 공사대금을 청구할 수 있을까요?

정액도급 계약의 원칙

일반적으로 공사 도급 계약은 정액도급으로 이루어집니다. 정액도급이란, 계약 당시 공사에 필요한 모든 비용을 예상하여 총 공사대금을 미리 정하는 방식입니다. 이 경우, 실제 공사비용이 예상보다 더 들거나 덜 들더라도, 계약서에 명시된 금액만 지급하면 됩니다.

민법 제667조는 "도급인은 수급인이 완성한 목적물을 검사하고 인도받은 후 약정한 보수를 지급하여야 한다"라고 규정하고 있습니다. 이는 도급인이 수급인에게 보수를 지급할 의무가 있음을 명시하고 있지만, 그 보수는 계약 당시 약정한 금액을 의미합니다.

대법원 1995. 2. 10. 선고 94다44774, 44781 판결은 정액도급 계약에서 실제 공사비가 예상보다 적게 들었다고 하더라도 도급인이 공사대금 감액을 주장할 수 없다고 판시했습니다. 반대로, 실제 공사비가 예상보다 많이 들었다고 하더라도 수급인이 추가 금액을 청구할 수 있는 것은 아닙니다. 이는 수급인이 자신의 기술과 경험을 바탕으로 비용을 절감하여 이윤을 남길 수도 있고, 반대로 예상치 못한 어려움으로 손해를 볼 수도 있다는 점을 전제로 하기 때문입니다.

사정변경의 원칙과 그 적용의 어려움

"그럼 너무 불공평한 거 아니냐?"라고 생각하실 수 있습니다. 계약 당시 예상하지 못했던 급격한 경제 상황 변화로 인해 공사비용이 크게 증가한 경우, 사정변경의 원칙을 적용하여 추가 공사대금을 청구할 수 있지 않을까요?

안타깝게도, 건설공사 도급 계약에서 사정변경의 원칙이 적용되는 경우는 매우 제한적입니다. 법원은 계약 당시 예측 불가능했고, 그 변화가 계약의 기초를 뒤흔들 정도로 중대한 경우에만 사정변경을 인정하는 경향이 있습니다. 단순히 인건비나 자재값이 상승했다는 사실만으로는 사정변경을 주장하기 어렵습니다.

계약서 작성의 중요성

위 사례에서처럼 정액도급 계약에서는 원칙적으로 추가 공사대금 청구가 어렵습니다. 따라서 계약 당시 예상치 못한 상황 발생에 대비하여 계약서에 물가변동에 따른 공사대금 조정 조항을 명시하는 것이 중요합니다. 또한, 공사 진행 과정에서 발생할 수 있는 변수들을 꼼꼼하게 확인하고, 충분한 협의를 거쳐 계약을 체결해야 합니다.

결론: 공사대금과 관련된 분쟁을 예방하기 위해서는 계약서 작성 단계부터 신중해야 합니다. 특히, 장기간에 걸쳐 진행되는 공사의 경우 물가변동 가능성을 고려하여 계약 내용을 명확히 하는 것이 중요합니다. 혹시 이미 공사대금 분쟁이 발생했다면, 관련 법률 전문가의 도움을 받아 해결하는 것이 바람직합니다.