권리금 약속 받았는데, 가게 안 나가면 유치권 행사 가능할까요? - 권리금과 유치권 이야기

가게를 운영하다 보면 권리금 때문에 골머리를 앓는 경우가 많습니다. 특히, 임대차 계약이 끝나갈 무렵 새로운 임차인을 구해 권리금을 받기로 임대인과 약속했는데, 임대인이 약속을 어기면 어떻게 해야 할까요? 가게를 비워주지 않고 버티면서 유치권을 주장할 수 있을까요? 결론부터 말씀드리면 안됩니다.

흔히들 생각하기에, 임대인이 권리금을 주기로 약속했으니 그 약속을 지킬 때까지 가게를 점유하면서 유치권을 행사할 수 있을 것 같지만, 법적으로는 그렇지 않습니다. 왜 그럴까요?

유치권은 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제될 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치할 수 있는 권리입니다(민법 제320조 제1항). 즉, 유치권을 행사하려면 점유하고 있는 물건과 관련된 채권이어야 합니다.

예를 들어, 자동차 수리업자가 수리비를 받지 못했을 경우 수리한 자동차를 유치할 수 있는 것은 수리비라는 채권이 자동차라는 물건과 직접적인 관련이 있기 때문입니다.

그런데 권리금은 어떨까요? 권리금은 임차인이 영업을 통해 형성한 가치에 대한 대가입니다. 임대인과 새로운 임차인 사이의 약정, 즉 임대차계약과 관련된 권리이지, 건물 자체와 직접적인 관련이 있는 채권은 아닙니다. 따라서 임대인이 권리금을 주지 않는다고 해서 건물에 대해 유치권을 행사할 수는 없습니다.

대법원도 같은 입장입니다. 대법원 1993. 12. 28. 선고 93다62119 판결은 "임대인과 임차인 사이에 건물명도시 권리금을 반환하기로 하는 약정이 있었다 하더라도 그와 같은 권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이라고 할 수 없으므로 그와 같은 채권을 가지고 건물에 대한 유치권을 행사할 수는 없다"고 판시했습니다.

결론적으로, 권리금을 받지 못했다고 해서 건물에 대해 유치권을 행사하는 것은 불가능합니다. 권리금 문제로 어려움을 겪고 있다면 법률 전문가의 도움을 받아 적절한 해결책을 찾는 것이 중요합니다.