근저당권 변경등기, 혼자서도 할 수 있어요! (제출서류 완벽 정리)

안녕하세요! 내 집 마련의 꿈을 이루거나 부동산 투자를 하다 보면 '근저당권'이라는 단어를 자주 접하게 되죠? 그리고 이 근저당권을 설정한 이후에 변경해야 하는 상황도 발생할 수 있습니다. 이럴 때 필요한 근저당권 변경등기! 복잡한 서류 때문에 막막하셨나요? 오늘은 일반인도 쉽게 이해할 수 있도록 근저당권 변경등기 신청 시 필요한 서류를 꼼꼼하게 정리해 드리겠습니다.

1. 변경등기, 왜 필요할까요?

근저당권 변경등기는 채권최고액 증액, 채무자 변경, 담보 목적물 지분 변경 등 다양한 이유로 필요하게 됩니다. 변경 사유에 따라 필요한 서류와 납부해야 할 세금이 달라지니 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

2. 어떤 서류가 필요할까요? (준비 장소별로 알아보기)

가. 시·군·구청 (세무과)

• 신청인의 주소 등을 증명하는 서면: 주민등록등본 등이 해당됩니다.
• 등기권리자(대출기관)의 주민등록등(초)본 또는 주민등록증 사본: 법인인 경우 법인등기사항전부증명서 또는 법인등기사항일부증명서가 필요합니다.
• 등기의무자(대출받은 사람)의 인감증명서: 인감도장과 함께 준비해야 합니다.
• 등록면허세 납부고지서 (지방교육세 포함): 근저당권 변경등기에는 등록면허세와 지방교육세가 부과됩니다. 세액은 변경 사유에 따라 달라집니다.
  • 채권최고액 증액: 증액된 금액 × 1/500 (지방세법 제28조제1항제1호다목, 등기선례 7-526)
  • 채무자 또는 근저당권의 목적 지분 변경: 건당 6,000원 (지방세법 제28조제1항제1호마목)
  • 지방교육세: 등록면허세액 × 20/100 (지방세법 제151조제1항제2호)

나. 은행

• 등록면허세 영수필확인서: 시·군·구청에서 발급받은 등록면허세 납부고지서로 은행에서 세금을 납부하면 받을 수 있습니다.
• 국민주택채권 매입 (채권최고액 증액 시, 증액된 금액이 2천만원 이상인 경우): 증액된 채권최고액 × 1/100 (주택도시기금법 시행령 제8조제2항 및 별표, 등기선례 7-526). 단, 매입금액이 10억원을 초과하는 경우 10억원으로 합니다. 최저 매입금액은 1만원이며, 1만원 미만의 단수는 5천원 이상이면 1만원으로, 5천원 미만이면 없는 것으로 합니다 (주택도시기금법 시행령 별표 제4호). 즉시 매도 가능하며, 이 경우 일정 할인료를 지불하고 채권발행번호가 기재된 영수증을 받습니다.
• 대법원등기 수입증지: 등기신청 수수료에 해당하며, 은행 또는 등기소에서 구입할 수 있습니다. 금액은 등기소 또는 대법원 인터넷등기소에서 확인 가능합니다 (부동산등기법 제22조제3항, 등기신청수수료 징수에 관한 예규).

다. 기타

• 근저당권 변경계약서: 변경 내용을 명시한 계약서입니다.
• 위임장 (해당 시): 등기의무자와 등기권리자가 공동으로 신청하기 어려운 경우, 위임장을 통해 대리 신청이 가능합니다.
• 등기필정보 또는 등기필정보통지서: 등기의무자가 소유권 이전 등기 후 등기소에서 받은 등기필정보를 제출해야 합니다 (부동산등기법 제50조제2항, 부동산등기규칙 제107조제1항). 방문 신청 시 등기필정보통지서를 제출하고, 전자 신청 시 전산으로 송신합니다.

3. 마무리

근저당권 변경등기, 생각보다 어렵지 않죠? 필요한 서류를 미리 준비하고 절차를 잘 숙지하면 혼자서도 충분히 진행할 수 있습니다. 꼼꼼한 준비로 원활하게 변경등기를 마치시길 바랍니다!