낡은 우리 집, 언제 어떻게 철거될까요? 재건축 철거 A to Z

재건축! 낡은 집을 허물고 새 아파트에 입주하는 꿈, 누구나 한 번쯤 꿔보셨을 겁니다. 하지만 막상 재건축이 시작되면 어떤 절차를 거쳐 우리 집이 철거되는지, 뭘 준비해야 하는지 막막하실 수 있습니다. 그래서 오늘은 재건축 철거 과정을 알기 쉽게 정리해봤습니다.

1. 철거 계획은 어떻게 세워지나요? (계획 단계)

사업시행자(보통 조합)는 재건축 사업을 진행하기 위해 사업시행계획서를 작성합니다. 이 계획서에는 철거계획서가 반드시 포함되어야 합니다(도시 및 주거환경정비법 제52조제1항제13호, 동법 시행령 제47조제2항제14호). 특히, 석면이 포함된 자재가 사용된 경우, 석면 현황과 철거 및 처리 계획까지 상세히 담겨야 합니다. 안전하고 친환경적인 철거를 위한 첫걸음이죠.

2. 우리 집은 언제 철거되나요? (철거 시기)

철거는 사업시행계획 인가보다 더 나아가 관리처분계획인가 후에 진행됩니다(도시 및 주거환경정비법 제81조제2항). 관리처분계획에는 새 아파트의 분양 계획, 추가 부담금, 이주 계획 등이 포함되어 있어 주민들의 권리와 직결된 중요한 절차입니다. 이 계획이 확정된 후에야 비로소 철거가 시작됩니다.

3. 특별한 경우, 미리 철거할 수도 있나요? (예외적인 철거)

네, 가능합니다. 건물 붕괴 위험 등 안전사고 우려가 있거나, 빈집이 많아 범죄 발생 위험이 높은 경우에는 소유자 동의와 시장/군수/구청장의 허가를 받아 미리 철거할 수 있습니다(도시 및 주거환경정비법 제81조제3항). 단, 이 경우에도 토지 등 소유자의 권리와 의무에는 영향을 미치지 않습니다. 또한, 철거 전에 기존 건축물의 물건조서와 사진 또는 영상자료를 만들어 착공 전까지 보관해야 합니다(도시 및 주거환경정비법 시행령 제72조제1항). 나중에 분쟁 발생 소지를 줄이기 위한 중요한 절차입니다.

4. 철거 허가는 누가 받나요? (철거 허가)

건축물관리법에 따라 건축물 관리자(주로 사업시행자)가 허가권자(특별자치시장/특별자치도지사 또는 시장/군수/구청장)에게 철거 허가를 받아야 합니다(건축물관리법 제30조제1항). 다만, 일정 규모 이하의 건축물(연면적 500㎡ 미만, 높이 12m 미만, 3층 이하 등)은 신고만으로 철거가 가능합니다(건축물관리법 제30조제1항 단서, 동법 시행령 제21조제2항). 허가를 받은 경우에는 착공 전에 허가권자에게 착공신고를 해야 합니다(건축물관리법 제30조의2제1항).

5. 착공 신고는 어떻게 하나요? (착공 및 완료)

건축법과 주택법에 따라 착공 신고 절차가 다릅니다. 건축법에 따른 철거 시에는 착공신고서와 함께 건축 관계자 계약서, 설계도서 등을 첨부하여 허가권자에게 제출합니다(건축법 제21조제1항, 동법 시행규칙 제14조제1항). 주택법에 따른 철거는 주택법 제16조 및 동법 시행규칙 제15조에 따라 진행되며, 착공신고서와 함께 사업관계자 계약서, 실시설계도면 등을 첨부하여 사업계획승인권자에게 제출합니다. 또한, 도시 및 주거환경정비법 제82조제2항에 따라 시공보증서 제출 여부도 확인해야 합니다.

재건축 철거는 복잡한 법적 절차를 거쳐 진행됩니다. 위 내용을 참고하셔서 재건축 과정을 잘 이해하고, 새로운 보금자리로 향하는 여정에 도움이 되시길 바랍니다.