내 말, 번복할 수 있을까? 계약 해지하려면 어떻게 해야 할까?

부동산 매매 계약을 했는데, 상대방이 약속을 안 지켜서 계약을 해지하고 싶으신가요? 아니면 내가 실수로 불리한 말을 했는데, 다시 번복하고 싶으신가요? 오늘은 계약과 관련된 두 가지 중요한 법률 이야기를 해보려고 합니다.

1. 불리한 진술, 번복 가능할까?

계약 과정에서 나에게 불리한 말을 실수로 했다면, 상대방이 그 말을 근거로 주장하기 전까지는 얼마든지 번복할 수 있습니다. 법률 용어로 '자백'이라고 하는데, 상대방이 이 자백을 "증거로 쓰겠다!"라고 법원에 이야기하기 전까지는 효력이 없습니다. 즉, 상대방이 내 불리한 진술을 공식적으로 문제 삼기 전까지는 진술을 바꿀 수 있다는 뜻입니다. (민사소송법 제261조)

대법원도 이와 같은 판단을 여러 차례 내렸습니다. (대법원 1986.7.22. 선고 85다944 판결, 1992.4.14. 선고 91다24755 판결, 1992.8.14. 선고 92다14724 판결) 본문의 사례에서도 신청인이 처음에는 근저당 설정을 인수한다고 했지만, 나중에 상대방이 이를 문제 삼기 전에 진술을 번복하여 근저당 말소를 요구하는 주장으로 변경했습니다. 법원은 이를 인정했습니다.

2. 계약 해지, 정확한 절차를 알아야 한다!

서로 주고받는 의무가 있는 계약 (쌍무계약)에서 상대방의 잘못으로 계약을 해지하려면, 먼저 내 의무를 다할 준비를 하고 상대방에게 이행을 촉구해야 합니다. 그냥 "너 잘못했으니 계약 해지야!"라고 할 수는 없다는 것입니다.

특히, 내 의무 이행에 상대방의 협조가 필요한 경우, 단순히 "준비는 다 했어"라고 말하는 것만으로는 부족합니다. 상대방이 협조하면 즉시 이행할 수 있도록 모든 준비를 마치고, 상대방에게 이 사실을 알리면서 이행을 촉구해야 합니다. 예를 들어, 부동산 매매에서 잔금을 지급할 준비를 했다면, 잔금과 함께 등기서류도 모두 갖추고 상대방에게 "언제든 잔금 주겠다. 등기서류 넘겨라"라고 통지해야 한다는 뜻입니다. (민법 제460조, 제544조)

대법원 판례도 이러한 입장입니다. (대법원 1992.7.14. 선고 92다5713 판결, 1992.11.10. 선고 92다36373 판결, 1992.12.24. 선고 92다3311 판결) 본문 사례에서 피신청인은 잔금 지급을 최고했지만, 등기서류를 준비하지 않았기 때문에 계약 해지 주장이 인정되지 않았습니다.

계약은 법적인 효력을 가지는 중요한 약속입니다. 따라서 계약과 관련된 문제가 발생했을 때는 정확한 법률 지식을 바탕으로 대처하는 것이 중요합니다. 위 내용을 참고하여 자신의 권리를 보호하고 불이익을 받지 않도록 주의하시기 바랍니다.