내 전세금, 안전하게 지킬 수 있을까? 임차권 양도/전대와 우선변제권

전세살이, 이사 등의 이유로 계약 기간을 다 채우지 못하고 집을 빼야 할 상황이 생길 수 있습니다. 이때 전세금을 안전하게 돌려받기 위해 '우선변제권'이 중요한 역할을 하는데요, 임차권을 양도하거나 전대할 경우에도 이 우선변제권이 유지될까요? 오늘은 임차권 양도/전대와 우선변제권에 대해 알아보겠습니다.

대항력이란 무엇일까요?

먼저 '대항력'이라는 개념을 이해해야 합니다. 대항력이란 임차인이 제3자, 즉 새로운 집주인에게도 자신의 임차권을 주장할 수 있는 힘입니다. 주택임대차보호법에 따라 전입신고와 주택의 인도(점유)를 마치면 대항력이 생깁니다 (주택임대차보호법 제3조 제1항).

임차권 양도/전대, 우선변제권은 어떻게 될까?

임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대하는 경우에도 우선변제권은 유지됩니다. 대법원 판례에 따르면, 대항력을 갖춘 임차인이 임대인 동의 하에 임차권을 양도/전대했고, 양수인/전차인에게 점유가 넘어가고 전입신고도 대항력 유지에 문제없을 정도의 기간 내에 이루어졌다면, 비록 점유와 주민등록이 변경되었더라도 원래 임차인의 대항력은 소멸되지 않고 그대로 유지됩니다.

• 임차권 양도의 경우: 임차권은 동일성을 유지하며 양수인에게 이전되고, 원래 임차인은 임대차 관계에서 벗어납니다. 따라서 새로운 임차인인 양수인은 원래 임차인이 가지고 있던 우선변제권을 그대로 행사할 수 있습니다 (주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 제8조 제1항).

• 임차권 전대의 경우: 원래 임차인과 임대인의 임대차 관계는 그대로 유지되며, 전차인은 원래 임차인이 가지는 우선변제권을 '대위 행사'할 수 있습니다. 대위행사란 다른 사람의 권리를 대신 행사하는 것을 의미합니다 (주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 제8조 제1항).

핵심 정리

• 임대인의 동의 하에 적법한 임차권 양도/전대 시, 대항력은 유지됩니다.
• 양수인은 원래 임차인의 우선변제권을 직접 행사할 수 있습니다.
• 전차인은 원래 임차인의 우선변제권을 대위 행사할 수 있습니다.

(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결)

전세 계약은 큰돈이 오가는 중요한 계약이므로 관련 법률과 판례를 잘 숙지하여 나의 권리를 안전하게 지켜야 합니다.