내 전세집, 땅 주인이 압류하면 어떻게 되나요? 😰 (신축빌라 전세 주의보!)

전세 계약, 특히 신축빌라의 경우에는 더욱 꼼꼼하게 확인해야 할 사항들이 많습니다. 내가 살 집인데 갑자기 압류라도 당하면 어쩌죠? 생각만 해도 아찔합니다. 오늘은 신축빌라 전세 계약과 관련된 땅 주인의 압류 문제에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사례: 저는 甲 소유의 신축빌라를 전세보증금 4,500만원에 임차하여 입주했고, 전입신고와 확정일자도 받았습니다. 그런데 집을 짓는 동안 대지에 8,000만원의 근저당권(乙)이 설정되었다는 사실을 알게 되었습니다. 이런 경우, 저에게 불이익이 생길 수 있을까요?

핵심 쟁점: 땅에만 근저당이 설정된 경우, 건물도 함께 경매에 넘어갈까?

민법 제365조는 "토지에 저당권을 설정한 후 그 토지에 건물을 지으면, 저당권자는 토지와 함께 건물에 대해서도 경매를 청구할 수 있다"라고 규정하고 있습니다. 하지만 건물을 짓는 도중에 대지에 근저당권이 설정되었다면, 근저당권자가 건물까지 함께 경매에 넘길 수 있는지는 따져봐야 합니다.

대법원 판례에 따르면, 저당권 설정 당시 건물의 존재가 예측 가능하고, 그 가치 유지를 도모할 정도로 건축이 진행 중이었다면, 민법 제365조는 적용되지 않습니다. 즉, 건물이 어느 정도 지어지고 있는 상태에서 근저당이 설정되었다면, 건물은 경매 대상에서 제외될 수 있다는 것입니다. (대법원 1987. 4. 28. 선고 86다카2856 판결)

상황별 분석:

1. 건물도 함께 경매되는 경우: 乙이 건물까지 함께 경매에 넘길 수 있다고 하더라도, 乙의 근저당권은 대지에만 설정되어 있으므로 건물 매각대금에 대한 우선권은 없습니다. 따라서 다른 우선권자가 없다면, 임차인은 건물 매각대금에서 1순위로 배당받을 수 있습니다. 만약 경매에서 보증금을 전액 돌려받지 못하더라도, 새로운 소유자에게 대항력을 주장하여 잔여 보증금을 받을 때까지 집에 계속 거주할 수 있습니다.

2. 땅만 경매되는 경우 (더 위험한 상황): 땅만 경매로 넘어가면 땅 주인과 건물 주인이 달라지게 됩니다. 이때 건물 소유자(甲)가 새로운 땅 주인에게 법정지상권을 취득할 수 있는지가 중요합니다. 법정지상권이란, 건물 소유자가 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리입니다.

민법 제366조에 따르면, 저당권 설정 당시 토지 위에 건물이 존재해야 법정지상권이 인정됩니다. 즉, 땅에만 근저당이 설정된 후 건물이 지어졌다면, 법정지상권은 인정되지 않습니다. (대법원 1995. 12. 11.자 95마1262 결정)

하지만 다른 판례에서는 저당권 설정 당시 건물이 건축 중이었고, 그 규모와 종류를 외형상 예상할 수 있을 정도로 건축이 진행되었다면, 법정지상권을 인정할 수 있다고 판시했습니다. (대법원 1992. 6. 12. 선고 92다7221 판결 등)

따라서 근저당권 설정 당시 건물 공사가 어느 정도 진행되었는지에 따라 법정지상권 인정 여부가 결정됩니다. 만약 법정지상권이 인정되지 않으면, 건물은 철거될 수 있고, 임차인의 전세보증금도 위험에 처할 수 있습니다.

결론: 신축빌라 전세 계약 시에는 반드시 등기부등본을 확인하여 근저당권 설정 시점과 건축 진행 상황을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히, 건물이 어느 정도 올라간 후에 근저당이 설정되었는지 확인하는 것이 중요합니다. 전세보증금을 안전하게 지키기 위해서는 신중한 검토가 필수적입니다.