서울 신축빌라 전세, 토지 근저당 잡혀있으면 위험할 수 있습니다! (최우선변제권 함정)

서울에서 신축빌라 전세 찾으시는 분들 많으시죠? 꿈에 그리던 내 집 마련 전, 알콩달콩 신혼집을 꾸미거나, 새로운 보금자리를 마련하는 설렘도 잠시! 빌라 전세 계약 전 꼭 확인해야 할 중요한 사항이 있습니다. 바로 토지 근저당입니다. 특히 신축빌라의 경우 토지에 근저당이 설정되어 있는 경우가 많아 주의가 필요합니다. 자칫 잘못하면 내 소중한 보증금을 지키지 못할 수도 있기 때문입니다.

저는 서울 신축빌라에 4,000만원 보증금으로 전세 계약을 하고 전입신고와 확정일자까지 받았습니다. 그런데 알고 보니 제가 계약하기 전에 이미 토지에 근저당이 설정되어 있었다는 사실! 전세보증금을 안전하게 지킬 수 있을까요? 소액임차인 최우선변제권에 대해 알아보겠습니다.

소액임차인 최우선변제권이란?

쉽게 말해, 집이 경매로 넘어가는 최악의 상황에서도 소액임차인의 보증금 일부를 다른 채권자들보다 먼저 돌려받을 수 있는 권리입니다. 전입신고와 확정일자를 받아두었다면 이 권리를 행사할 수 있습니다.

토지 근저당과 최우선변제권, 함정은 무엇일까요?

주택임대차보호법 제3조의2 제2항과 제8조에 따르면, 대항요건(전입신고 + 확정일자)을 갖춘 임차인은 경매 시 임차주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자보다 보증금을 우선 변제받을 권리가 있습니다. 하지만 여기서 함정은 토지에 근저당이 설정된 시점입니다.

만약 건물이 존재하기 전에 이미 토지에 근저당이 설정되었다면, 나중에 지어진 건물의 임차인은 토지 경매 대금에서는 최우선변제권을 주장할 수 없습니다. (대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결, 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결 등)

쉽게 설명하면, 토지 소유자가 돈을 빌리면서 토지를 담보로 제공했는데, 그 이후에 건물이 지어진 경우, 건물 임차인의 보증금은 토지 담보 대출보다 후순위로 밀려나는 것입니다. 토지에 먼저 근저당을 설정한 채권자를 보호하기 위한 법원의 판단입니다.

그렇다면 건물 경매 대금에서는 어떨까요?

건물 경매 대금에서는 최우선변제권을 주장할 수 있습니다. 다만, 건물에 대한 근저당 설정일을 기준으로 소액임차인의 범위와 최우선변제금액이 결정됩니다. (2016년 3월 31일 이후 서울 기준 보증금 1억 이하, 최우선변제금 3,400만원)

결론적으로, 제 경우에는 토지 경매 대금에서는 최우선변제를 받을 수 없고, 건물 경매 대금에서만 일부 변제받을 수 있을 가능성이 높습니다.

신축빌라 전세 계약 전, 등기부등본 꼼꼼히 확인하세요!

신축빌라 전세 계약 전에는 반드시 등기부등본을 확인하여 토지에 근저당이 설정되어 있는지, 설정일은 언제인지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 토지 근저당은 전세보증금 안전에 큰 영향을 미칠 수 있으니, 신중하게 접근하여 소중한 보증금을 지키세요!