내가 경매 신청했는데, 배당요구도 해야 하나요? - 임차인 경매 신청 & 배당 편

전세나 월세로 살고 있는 집이 경매에 넘어가면 보증금을 돌려받지 못할까 봐 걱정되시죠? 특히 임대인이 보증금을 돌려주지 않아 직접 경매를 신청해야 하는 상황이라면 더욱 막막할 겁니다. 경매까지 신청했는데, 배당까지 신청해야 하는지 궁금하실 텐데요. 오늘은 임차인이 직접 경매를 신청했을 때 배당요구에 대해 알아보겠습니다.

사례

2008년 9월 10일, 세입자 A씨는 8,000만원의 보증금으로 2년짜리 전세 계약을 했습니다. 이사 후 주민등록도 마치고 계약서에 확정일자도 받았습니다. 계약 기간이 끝났지만, 집주인은 보증금을 돌려주지 않았습니다. A씨는 어쩔 수 없이 집주인을 상대로 보증금 반환 소송을 제기했고, 승소하여 확정판결을 받았습니다. 이 판결문을 가지고 A씨는 직접 집을 경매에 넣었습니다. 그런데 A씨는 배당요구 종기까지 배당요구를 하지 않았습니다. 과연 A씨는 보증금을 돌려받을 수 있을까요?

해답

결론부터 말씀드리면, A씨처럼 대항력(주택 인도 + 주민등록)과 우선변제권(대항력 + 확정일자)을 모두 갖춘 임차인이 직접 경매를 신청했다면, 배당요구를 따로 하지 않아도 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있습니다.

왜냐하면 임차인이 직접 경매를 신청한 것은 우선변제권을 행사하겠다는 의사표시로 보기 때문입니다. 경매 과정에서 집행관의 현황조사를 통해 A씨의 우선변제권이 확인되고, 이 내용이 매각물건명세서 등에 기재된다면, A씨는 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있습니다.

이는 대법원 판례(2013다27831)에서도 확인할 수 있습니다. 대법원은 임차인이 스스로 강제경매를 신청한 경우 특별한 사정이 없는 한 우선변제권을 선택하여 행사한 것으로 보아야 하며, 배당요구 종기까지 별도로 배당요구를 할 필요가 없다고 판시했습니다.

핵심 정리

• 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인이 직접 경매를 신청하면 배당요구를 따로 하지 않아도 됩니다.
• 경매 신청 자체가 우선변제권 행사 의사로 간주됩니다.
• 집행관 현황조사를 통해 임차인의 우선변제권이 확인되면 다른 채권자보다 우선하여 배당받을 수 있습니다.

관련 법률

• 주택임대차보호법 제3조(대항력 등) 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.
• 주택임대차보호법 제3조의2(우선변제권) 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.

이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 구체적인 사안에 대해서는 전문가와 상담하시는 것이 좋습니다.