내가 직접 경매 신청했는데, 배당요구도 해야 하나요? (상가 임대차)

상가 임대차 계약이 끝났는데 보증금을 못 받아서 속상하시죠? 저도 비슷한 경험이 있어서 얼마나 답답하실지 공감합니다. 보증금 반환 소송에서 이겨서 드디어 상가에 강제경매까지 신청했는데, 갑자기 "배당요구"라는 단어가 튀어나와서 당황스러우실 수 있습니다. 저도 그랬거든요. 오늘은 이 배당요구에 대해 자세히 알아보겠습니다.

내 상황은 이렇습니다.

저는 상가 임대차 계약 기간이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못했습니다. 결국 보증금 반환 청구 소송에서 승소했고, 그 판결을 바탕으로 상가에 대한 강제경매를 직접 신청했습니다. 그런데 문제는 제가 배당요구 종기까지 우선변제권이 있다는 서류를 법원에 제출하지 않았다는 것입니다. 이런 경우에도 저는 일반 채권자가 아니라 우선변제권 있는 임차인으로 인정받을 수 있을까요?

결론부터 말씀드리면, 네. 가능성이 높습니다.

대법원은 주택임대차보호법과 관련된 비슷한 사례에서 중요한 판단을 내렸습니다. 주택 임차인이 보증금을 받기 위해 직접 강제경매를 신청했다면, 특별한 사정이 없는 한 우선변제권을 행사하는 것으로 봐야 한다는 것입니다. 그리고 이 경우, 배당요구 종기까지 따로 배당요구를 하지 않아도 우선변제권을 인정받을 수 있다고 했습니다 (대법원 2013.11.14. 선고 2013다27831 판결).

비록 이 판례는 주택임대차보호법에 대한 것이지만, 상가임대차보호법에도 비슷한 원리가 적용될 수 있습니다. 따라서 직접 경매를 신청한 상가 임차인도 별도의 배당요구를 하지 않았더라도 우선변제권을 인정받을 가능성이 높습니다.

핵심은 '내가 직접 경매를 신청했다'는 점입니다. 이미 경매를 신청한 것 자체가 보증금을 돌려받겠다는 의사 표시로 보기 때문에, 굳이 배당요구라는 별도의 절차를 거치지 않아도 된다는 논리입니다.

물론, 개별 사안에 따라 결과가 다를 수 있으니 전문가와 상담하는 것이 가장 확실한 방법입니다. 하지만 이 글을 통해 배당요구에 대한 걱정을 조금이나마 덜 수 있기를 바랍니다.