더 좋은 집이 나타났어요! 계약금 안 냈는데, 계약 해지하려면 어떻게 해야 할까요?

이사를 앞두고 계약까지 완료했는데 갑자기 더 좋은 조건의 집이 나타났다면? 계약금도 아직 안 냈는데, 이 계약을 해지할 수 있을까요? 많은 분들이 궁금해하실 이 문제, 함께 자세히 알아보겠습니다.

상황: 저는 집주인 甲과 주택 임대차 계약을 맺었고, 계약금 300만원을 다음날 지급하기로 약속했습니다. 그런데 다음날 더 좋은 집이 나타나서 계약을 해지하고 싶습니다. 이런 경우에도 300만원을 지급해야만 계약을 해지할 수 있을까요?

핵심: 계약금은 아직 지급하지 않은 약속 단계입니다. 단순히 계약금 지급을 약속만 한 단계에서는 법적으로 '계약금 계약'이 성립되었다고 보기 어렵습니다. 따라서 계약금을 지급하지 않더라도 바로 계약을 해지할 수 있는 것은 아닙니다.

법적 근거:

• 민법 제565조 (해약금) 매매의 당사자일방이 계약당시 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

계약금 계약은 실제로 계약금을 주고받는 *'요물계약'*입니다. 약속만으로는 효력이 발생하지 않습니다. 대법원 판례(대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611 판결)에서도 계약금 지급을 약정만 한 단계에서는 계약금 계약이 성립하지 않는다고 명시하고 있습니다. 즉, 계약금을 실제로 지급하지 않았다면, 민법 제565조에 따른 계약 해제 권리(계약금 포기 또는 배액 상환)를 행사할 수 없습니다.

나의 상황은?

질문자님의 경우, 계약금 지급 약속만 한 상태이므로 계약금 계약은 성립되지 않았습니다. 따라서 질문자님은 민법 제565조에 따라 임의로 계약을 해지할 권리는 없습니다.

그럼 어떻게 해야 할까요?

집주인 甲은 계약금 지급을 요구하거나, 계약금 미지급을 이유로 계약금 약정 및 임대차 계약 자체를 해지할 수 있습니다. 만약 집주인 甲이 계약금 약정이 없었더라면 임대차 계약을 체결하지 않았을 것이라는 사정이 인정된다면, 임대차 계약 자체를 해지하고 실제 발생한 손해에 대한 배상을 청구할 수도 있습니다.

결론: 더 좋은 집이 나타났더라도, 계약금 지급을 약속만 한 단계에서는 일방적으로 계약을 해지할 수 없습니다. 집주인과 솔직하게 상황을 설명하고 원만한 해결책을 찾는 것이 최선입니다. 상황에 따라 손해배상 책임이 발생할 수 있으므로, 신중하게 대처해야 합니다.