도로 위 건축, 가능할까요? - 건축신고 수리 철회 사례 분석

오늘은 도로 위에 건물을 지으려다 건축 신고가 철회된 사례를 살펴보면서, 사실상 도로로 사용되는 땅에 대한 건축 제한에 대해 알아보겠습니다.

사건의 개요

땅 주인 갑씨는 자신 소유의 땅에 1종 근린생활시설(예: 소매점, 휴게음식점 등)을 짓기 위해 건축 신고를 했습니다. 행정청은 처음에는 이를 수리했지만, 나중에 해당 토지가 건축법상 도로에 해당하여 건축이 불가능하다는 이유로 건축신고 수리를 철회했습니다. 갑씨는 이에 불복하여 소송을 제기했습니다.

쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다.

1. 오래전부터 사실상 도로로 사용되던 땅이 건축법상 도로로 인정되는지 여부
2. 행정청이 건축 신고 수리를 철회할 수 있는지 여부

법원의 판단

법원은 1975년 개정된 건축법 부칙 제2항에 따라, 법 시행 이전부터 사실상 도로로 사용되던 폭 4m 이상의 땅은 건축법상 도로로 본다고 판단했습니다. (구 건축법 부칙(1975. 12. 31.) 제2항, 현행 삭제) 이 조항은 비록 1991년 건축법이 전면 개정되면서 삭제되었지만, 여전히 효력이 있다고 보았습니다. (대법원 2012. 1. 27. 선고 2011두815 판결 참조) 즉, 법이 바뀌었다고 해서 기존에 도로였던 땅이 갑자기 도로가 아니게 되는 것은 아니라는 것입니다.

또한, 이 사건의 토지는 1976년 이전부터 주민들의 통행로로 이용되어 왔고, 폭도 5m 이상으로 건축법상 도로에 해당한다고 판단했습니다. (구 건축법 제2조 제15호, 현행 제2조 제1항 제11호 참조)

행정청의 건축신고 수리 철회에 대해서는, 수익적 행정처분(국민에게 이익을 주는 행정처분)을 취소하거나 철회하는 것은 국민의 기득권을 침해하는 것이므로, 중대한 공익상의 필요가 있어야 한다고 보았습니다. (행정소송법 제1조, 대법원 1993. 8. 24. 선고 92누17723 판결, 대법원 2004. 7. 22. 선고 2003두7606 판결 등 참조)

이 사건에서는 해당 토지에 건물이 신축될 경우 주민들의 통행이 막히는 등 공익적인 측면에서 문제가 발생할 수 있다는 점, 갑씨가 토지 취득 당시 이미 사실상 도로로 사용되고 있음을 알고 있었다는 점 등을 고려하여, 건축신고 수리 철회가 적법하다고 판단했습니다.

결론

이 판례를 통해 오랫동안 사실상 도로로 사용된 토지는 건축법상 도로로 인정될 수 있고, 그 위에 건축하는 것이 제한될 수 있음을 알 수 있습니다. 비록 개인의 재산권 행사에 제약이 따르더라도, 공익적인 목적을 위해서는 건축 신고 수리가 철회될 수 있다는 점을 기억해야 합니다.