두 개의 호실을 하나의 가게처럼 썼다면? 임대차보호법 적용될까?

상가 임대차 계약을 할 때 가장 중요한 것 중 하나가 바로 상가건물 임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지 여부입니다. 이 법의 보호를 받으면 계약 갱신 요구권, 권리금 회수 기회 보호 등 여러 가지 혜택을 누릴 수 있죠. 하지만 모든 상가 임대차 계약이 이 법의 보호를 받는 건 아닙니다. 특히 보증금 액수가 법에서 정한 기준을 넘으면 보호 대상에서 제외되는데요. 오늘은 이와 관련된 흥미로운 판례를 소개해 드리겠습니다.

한 세입자(원고)가 집합건물 2층의 201호와 202호, 두 개의 호실을 임차했습니다. 그런데 이 세입자는 두 호실 사이의 벽을 허물고 마치 하나의 큰 가게처럼 사용했어요. 계약서도 하나로 작성했고, 보증금 1억 원에 월세 200만 원으로 계약했습니다.

나중에 문제가 생겨 법적 분쟁이 발생했는데, 쟁점은 이 임대차 계약이 상가건물 임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지였습니다.

법원은 이 경우 두 개의 호실에 대해 각각 별도의 임대차 계약이 체결된 것이 아니라, 하나의 단일한 임대차 계약이 체결된 것으로 보았습니다. 즉, 201호와 202호를 합쳐서 하나의 임대차 계약으로 판단한 것이죠.

그렇다면 보증금은 어떻게 계산될까요? 계약서상 보증금은 1억 원이었지만, 월세 200만 원을 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 제3항에 따라 환산하면 보증금에 포함됩니다. (상가건물 임대차보호법 제2조 제2항 참조) 이렇게 계산된 환산보증금이 법에서 정한 기준을 넘었기 때문에, 법원은 이 임대차 계약이 상가건물 임대차보호법의 적용을 받지 못한다고 판결했습니다. (상가건물 임대차보호법 제2조 제1항, 제2항 및 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 제1항 제4호, 제3항 참조)

이 판례는 여러 개의 호실을 빌려 하나의 사업장처럼 사용하는 경우, 각 호실에 대한 개별 계약이 아니라 하나의 단일 계약으로 간주될 수 있고, 따라서 환산보증금을 계산할 때 주의해야 한다는 점을 보여줍니다. 상가 임대차 계약을 할 때는 이러한 점을 꼼꼼히 확인하여 불이익을 받지 않도록 해야겠습니다.