땅 일부 수용당했을 때, 남은 땅도 사달라고 할 수 있을까? - 잔여지 매수청구권

국가가 공익사업을 위해 내 땅의 일부를 수용하면 남은 땅(잔여지)의 가치가 떨어져 사용하기 어려워지는 경우가 있습니다. 이럴 때 남은 땅도 사달라고 요구할 수 있는 권리, 잔여지 매수청구권에 대해 알아보겠습니다.

1. 옛날 토지수용법과 잔여지 수용청구권

2002년 2월 4일 이전의 토지수용법에서는 공익사업으로 땅의 일부가 수용되어 남은 땅을 사용하기 어려워지면, 국가에 잔여지를 수용해달라고 청구할 수 있는 권리를 주었습니다. 이 권리는 토지소유자가 일방적으로 행사할 수 있는 형성권이었습니다.

잔여지 수용을 청구하려면 먼저 사업시행자와 협의해야 하고, 협의가 안 되면 토지수용위원회에 수용을 청구해야 했습니다. 만약 이 결정에 불복하면, 재결청과 사업시행자를 상대로 행정소송을 제기해야 했습니다. 곧바로 사업시행자를 상대로 민사소송을 제기할 수는 없었습니다. (대법원 2001. 6. 1. 선고 2001다16333 판결, 2001. 9. 4. 선고 99두11080 판결)

2. 옛날 공특법과 잔여지 매수청구권

같은 시기의 공공용지의취득및손실보상에관한특례법(공특법)은 사업시행자가 토지를 협의로 취득하는 절차와 손실보상 기준을 정하고 있습니다. 공특법에 따른 협의취득은 사법상 매매와 같은 성격을 가집니다. (대법원 1996. 4. 26. 선고 96다3319 판결, 1998. 5. 22. 선고 98다2242, 2259 판결, 1999. 3. 23. 선고 98다48866 판결, 2000. 9. 8. 선고 99다26924 판결)

공특법 제4조 제6항에서는 "사업시행자는 잔여지 소유자의 청구에 의하여 이를 취득할 수 있다"고 규정하고, 시행규칙 제26조에서는 잔여지 평가방법을 정하고 있습니다. 하지만 이를 토지수용법처럼 형성권으로 볼 수는 없습니다.

공특법에 따른 잔여지 매수청구는 사업시행자에게 하는 청약과 같습니다. 사업시행자가 이를 승낙해야 매매계약이 성립합니다. 토지소유자의 일방적인 의사표시만으로는 매매계약이 성립하지 않습니다.

3. 사례 분석

본문의 판례(대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다57779 판결)에서는 원고가 공특법에 의한 협의취득 후 남은 잔여지에 대해 매수청구를 했지만, 대법원은 이를 형성권으로 볼 수 없다고 판단했습니다. 즉, 국가가 꼭 사야 하는 것은 아니라는 것입니다.

4. 결론

과거 토지수용법에서는 잔여지 수용청구권이 형성권이었지만, 공특법에서는 사업시행자의 승낙이 필요한 청약의 성격을 가집니다. 따라서 잔여지 매수를 원한다면 사업시행자와의 협의가 중요하며, 일방적인 요구만으로는 매매계약이 성립되지 않습니다.

참고 조문:

• 구 토지수용법(2002. 2. 4. 법률 제6656호로 폐지) 제48조 제1항, 제25조
• 구 공공용지의취득및손실보상에관한특례법(2002. 2. 4. 법률 제6656호로 폐지) 제3조, 제4조 제6항
• 구 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙(2002. 12. 31 건설교통부령 제344호로 폐지) 제26조