땅값 계산, 어떻게 해야 할까요? - 개발부담금과 1필지 토지 가격 산정

개발을 하면 이익이 생기죠. 그 이익의 일부를 국가가 환수하는 제도, 바로 개발부담금입니다. 이 개발부담금을 계산할 때 땅값이 중요한데요, 오늘은 땅값, 특히 1필지 땅값을 어떻게 계산하는지 대법원 판례를 통해 알아보겠습니다 (대법원 1998. 12. 22. 선고 97누3125 판결).

1. 기준이 되는 땅값은 언제 기준으로 할까요?

개발부담금 계산의 기준이 되는 땅값(종료시점지가)을 정할 때는 **'비교표준지'**라는 것을 사용합니다. 비슷한 특징을 가진 땅을 기준으로 삼는 것이죠. 그런데 이 비교표준지를 언제 시점의 것으로 해야 할까요?

법에서는 (구 개발이익환수에관한법률 제10조 제1항, 구 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조 제2항) 개발이 끝난 시점이 속한 연도의 다음 연도 1월 1일 기준으로 고시된 표준지를 사용하도록 하고 있습니다. 하지만 대법원은 꼭 다음 해 기준일 것만 써야 하는 것은 아니라고 판단했습니다 (대법원 1995. 7. 11. 선고 95누3442 판결 등). 가장 중요한 것은 개발이 끝난 땅과 이용 상황이 가장 비슷한 표준지를 선택하는 것이라는 점을 명확히 했습니다.

2. 한 필지에 여러 용도의 땅이 섞여 있으면 어떻게 계산할까요?

땅 한 필지 안에 여러 용도의 땅이 섞여 있는 경우가 있습니다. 예를 들어, 한 필지 안에 밭도 있고, 과수원도 있고, 집터도 있는 경우죠. 이럴 때는 어떻게 계산해야 할까요?

대법원은 (구 지가공시및토지등의평가에관한법률 관련 규정 및 토지가격비준표 참조) 땅값은 필지 단위로 전체 특성을 고려하여 계산해야 한다고 판시했습니다. 여러 용도가 혼재되어 있더라도 **'주용도'**를 판단하여 그 용도를 기준으로 땅값을 매겨야 한다는 것입니다. 주용도와 부용도를 구분하기 어려울 때는 가격이 더 높게 형성되는 용도를 주용도로 본다고 하네요.

단, 예외적으로 한 필지가 여러 용도지역으로 지정되었거나, 일부가 도시계획시설용지로 지정된 경우에는 면적별로 가중평균하여 계산할 수 있다고 합니다 (대법원 1997. 10. 24. 선고 96누18298 판결 등).

3. 주유소 부지, 법면, 저지대가 섞여 있는 경우는 어떨까요?

실제 판례를 살펴보겠습니다. 한 필지의 땅에 주유소를 짓기 위해 토지형질변경허가를 받고 공사를 완료하여 지목이 '전'에서 '잡종지'로 변경되었습니다. 그런데 이 땅에는 주유소 부지 외에도 법면과 저지대가 포함되어 있었습니다. 이 경우, 각 부분의 면적과 특성을 고려하여 가중평균해서 계산해야 할까요?

대법원은 그렇지 않다고 판단했습니다. 토지 전체에 대한 허가를 받고 지목이 변경된 이상, **주용도는 '주유소 부지'**이므로, 다른 부분이 있다 하더라도 가중평균 없이 주유소 부지를 기준으로 전체 땅값을 계산해야 한다는 것입니다.

땅값 계산, 생각보다 복잡하죠? 하지만 정확한 기준과 판례를 알면 훨씬 이해하기 쉽습니다. 부동산 관련 문제로 고민이시라면 전문가의 도움을 받는 것이 좋겠습니다.