땅인 듯 땅 아닌 땅 같은 너, 공유수면!

오늘은 공유수면에 건물을 지었을 때 어떤 문제가 생기는지 살펴보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 얼핏 보기엔 땅처럼 보이는 곳에 건물을 지었는데, 갑자기 국가에서 점유 사용료나 변상금을 내라고 한다면? 황당하기 그지없겠죠? 하지만 법적으로는 그럴 수도 있습니다. 바로 '공유수면' 때문입니다.

공유수면이 뭐길래?

공유수면은 바다, 강, 하천, 호수, 구거 등 공공의 목적으로 사용되는 물이 있는 곳을 말합니다. 중요한 점은, 비록 매립되어 겉보기에는 땅처럼 보이더라도 국가가 공유수면으로서의 용도를 폐지하지 않았다면 여전히 법적으로는 공유수면으로 취급된다는 것입니다. 쉽게 말해, 땅처럼 보여도 '물' 취급을 받는다는 것이죠.

사례를 통해 알아보자!

구리시의 한 구거 부지에 건물을 지은 사람이 있었습니다. 이 부분은 이미 매립되어 땅처럼 보였지만, 국가가 공유수면으로서의 용도를 폐지하지 않았기 때문에 법적으로는 여전히 공유수면이었습니다. 건물 주인은 자신이 일반 토지를 점유한 것이라고 주장했지만, 법원은 달랐습니다. 법원은 비록 매립되었어도 공유수면의 성질을 유지하고 있으므로, 허가 없이 건물을 지은 것은 공유수면을 불법 점유한 것으로 보았습니다. (대법원 1995. 12. 5. 선고 95누10327 판결 참조)

공유수면에 건물을 지으면 어떻게 되나요?

공유수면에 건물 등의 공작물을 설치하려면 관리청의 허가를 받아야 합니다. (구 공유수면관리법 제5조 제1항 제1호, 현행 공유수면 관리 및 매립에 관한 법률 제8조 제1항 제1호 참조) 허가 없이 건물을 지었다면 점유·사용료 또는 변상금을 내야 할 수 있습니다. (구 공유수면관리법 제10조 제1항 참조)

이 사례에서 법원은 해당 건물이 '바닷물이 드나들도록 설치한 건축물' (구 공유수면관리법 제2조 제5호, 현행 폐지) 에 해당하지 않는 일반 건물이라도, '그 밖의 공작물'로 보아 점유·사용료나 변상금을 산정해야 한다고 판단했습니다. (구 공유수면관리법 시행규칙 제8조 제2항 [별표 2] 제1호, 현행 공유수면 관리 및 매립에 관한 법률 시행규칙 제11조 제2항 [별표 2] 제1호 참조). 즉, 일반 건물도 공유수면에 설치된 다른 공작물과 마찬가지로 취급한다는 것입니다.

결론

겉보기에는 땅처럼 보이는 곳이라도 공유수면일 수 있으니, 건물을 짓기 전에 꼭 확인해야 합니다. 공유수면에 무단으로 건물을 지으면 낭패를 볼 수 있다는 점, 꼭 기억하세요!