막다른 골목길, 내 땅에 집 지을 수 있을까? - 건축 허가와 도로에 대한 이야기

집을 짓기 위해서는 여러 가지 조건을 충족해야 합니다. 그중 하나가 바로 대지가 도로에 접해있어야 한다는 것입니다. 그런데 만약 내 땅에 접한 길이 막다른 골목길이라면 어떨까요? 이번 포스팅에서는 막다른 골목길을 유일한 통행로로 하는 부지에 건축 허가를 받을 수 있는지에 대한 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

건축법은 왜 도로에 접해야 한다고 할까요?

건축법 제44조 제1항 본문은 건축물의 대지는 2m 이상 도로에 접해야 한다고 규정하고 있습니다. 이는 화재 발생 시 소방차 진입, 응급환자 이송 등을 위한 접근성 확보와 일조, 통풍 등 위생적인 환경 조성을 위해 필요합니다. 즉, 건축물 이용자의 안전과 공공복리를 위한 것이죠.

도로는 무엇을 말하는 걸까요?

건축법 제2조 제1항 제11호에 따르면 도로는 단순한 길이 아니라, 국토계획법, 도로법 등에 따라 만들어지거나 변경된 도로, 또는 건축허가 당시 관할 행정청이 위치를 지정·공고한 도로(행정청 지정도로)를 의미합니다.

단순히 건축허가가 났다고 도로로 인정될까요?

그렇지 않습니다. 단순히 막다른 골목길에 접한 부지에 건축허가나 준공검사가 있었다는 사실만으로 그 골목길이 행정청 지정도로라고 추정할 수는 없습니다. (대법원 1999. 2. 9. 선고 98두12802 판결 참조) 행정청이 도로로 지정하려면 도로의 구간, 연장, 폭, 위치 등을 명확하게 정해야 합니다.

출입에 지장이 없으면 도로에 접하지 않아도 될까요?

건축법 제44조 제1항 단서에는 예외적으로 도로에 접하지 않아도 건축이 가능한 경우가 규정되어 있습니다. 그중 하나가 "해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우"입니다. (건축법 제44조 제1항 제1호) 그러나 이는 건축물의 종류, 규모, 대지 주변 상황 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다. (대법원 1999. 6. 25. 선고 98두18299 판결 참조)

예를 들어, 막다른 골목길이 사유지이고, 그 길의 끝에 건물이 있어 다른 용도로 사용되지 않는 경우, 소유자가 도로 사용을 반대한다면 장래에 통행 분쟁이 발생할 가능성이 높습니다. 이런 경우 "출입에 지장이 없다"고 보기 어렵다는 것이 법원의 판단입니다.

결론적으로, 막다른 골목길에 접한 땅에 건물을 짓기 위해서는 해당 골목길이 법에서 정한 도로에 해당하는지, 또는 예외적인 요건을 충족하는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 단순히 이전에 건축 허가가 있었다는 사실만으로 안심해서는 안 됩니다. 전문가와 상담하여 법적인 문제가 발생하지 않도록 주의해야 할 것입니다.