먼저 설정된 저당권, 내 보증금은 안전할까? 임차권등기와 우선변제권 쉽게 알아보기

이사 갈 집도 구했는데, 전세보증금을 돌려받지 못해 발 동동 구르는 상황, 상상만 해도 끔찍하죠? 게다가 건물에 먼저 설정된 저당권까지 있다면 더욱 불안해집니다. 임차권등기를 하면 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있다고는 하는데, 과연 저당권보다 먼저 내 보증금을 받을 수 있을까요? 오늘은 임차권등기와 우선변제권에 대해 쉽게 알아보겠습니다.

임차권등기명령, 왜 필요할까요?

상가 건물을 빌려서 사업을 하시는 분들은 '대항력'이라는 말을 들어보셨을 겁니다. 대항력은 건물주가 바뀌더라도 새로운 건물주에게 내 임차권을 주장할 수 있는 힘입니다. 상가건물 임대차보호법에 따르면, 건물을 점유하고 사업자등록을 신청해야 대항력을 갖출 수 있습니다 (상가건물임대차보호법 제3조 제1항).

하지만 이사 등으로 건물을 비우게 되면 대항력을 잃게 됩니다. 이때 필요한 것이 바로 임차권등기명령입니다. 임차권등기명령을 신청하고 법원이 이를 받아들이면, 등기부등본에 임차권등기가 기재됩니다. 이렇게 되면 건물을 비우더라도 대항력을 유지할 수 있습니다 (상가건물임대차보호법 제6조 제1항, 제5항).

임차권등기와 우선변제권, 저당권보다 앞설 수 있을까?

임차권등기명령을 통해 대항력을 유지하는 것 외에도 중요한 것이 바로 우선변제권입니다. 우선변제권은 경매나 공매로 건물이 팔렸을 때, 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 변제받을 권리입니다.

그렇다면 먼저 설정된 저당권이 있는 경우에도 임차권등기 후 우선변제권을 행사할 수 있을까요? 정답은 "경우에 따라 다르다" 입니다.

임차권등기 자체가 저당권보다 우선변제권을 갖는 것은 아닙니다. 임차권과 저당권 중 어느 쪽이 우선변제권을 갖는지는 임대차계약 시점, 대항력 취득 시기, 확정일자, 저당권 설정 등기 시점, 건물 소재지, 보증금 액수 등 여러 요소를 종합적으로 고려하여 판단합니다.

예를 들어, 서울에 있는 건물을 임차하고 대항력을 갖춘 후 저당권이 설정되었다면, 저당권보다 소액보증금 범위 내에서 우선변제권을 행사할 수 있습니다. (상가건물임대차보호법 제5조 제2항) 하지만, 저당권 설정 이후에 임대차계약을 체결했다면, 저당권보다 후순위로 보증금을 배당받게 될 가능성이 높습니다.

정확한 우선순위 확인은 필수!

자신의 우선변제권 순위가 궁금하다면, 전문가와 상담하는 것이 가장 좋습니다. 법률 전문가는 개별적인 상황을 정확하게 파악하고 관련 법률 및 판례를 바탕으로 정확한 우선순위를 판단해 줄 수 있습니다.

내 보증금, 안전하게 지키기 위해 임차권등기명령과 우선변제권에 대해 정확히 이해하고, 필요한 경우 전문가의 도움을 받는 것이 현명한 선택입니다.