무상임대차 확인서 작성 후, 임차보증금 반환 요구할 수 있을까?

상가 임대차 계약 중, 임차인이 건물주에게 무상으로 임대한다는 확인서를 써준 경우, 나중에 건물이 경매로 넘어가 새 주인이 생기면 임차인은 보증금을 돌려받을 수 있을까요? 최근 대법원 판례를 통해 이와 관련된 중요한 법적 판단이 내려졌습니다.

사건의 개요

한 임차인(피고)은 상가 건물주(제이비에스)와 정식 임대차 계약을 맺고 보증금과 차임을 지불하며 사업을 운영하고 있었습니다. 그런데 건물주가 은행(인성저축은행)에서 대출을 받을 때, 임차인에게 "무상으로 거주한다"는 확인서를 써달라고 요청했습니다. 임차인은 이에 응했고, 결국 건물주가 대출금을 갚지 못해 건물이 경매에 넘어갔습니다. 새로운 건물주(원고)가 건물을 인도받으려 하자, 임차인은 "나는 정당한 임차인이므로 보증금을 돌려받아야 건물을 비워주겠다"고 주장했습니다.

법원의 판단

대법원은 임차인의 주장을 받아들이지 않았습니다.

• 임차인은 비록 정식 임대차 계약을 맺고 확정일자까지 받았지만, 경매 과정에서 자신이 작성한 무상거주확인서로 인해 새로운 건물주가 그 내용을 신뢰하고 건물을 매입했을 가능성이 있다는 점에 주목했습니다.
• 즉, 경매 과정에서 매각물건명세서 등에 임대차 관계가 존재한다는 기재가 있었다 하더라도, 임차인이 새 건물주에게 보증금 반환을 요구하는 것은 '말을 바꾸는 행위(금반언)'이며 '신의성실의 원칙'에 위배된다고 판단한 것입니다. (민법 제2조)

핵심 포인트

이 판례의 핵심은 임차인이 작성한 무상임대차 확인서가 경매 절차에 영향을 미쳤는지 여부입니다. 만약 새 건물주가 확인서 내용을 믿고 매수가를 결정했다면, 임차인은 나중에 임대차를 주장하며 보증금 반환을 요구할 수 없습니다. 이는 상가건물 임대차보호법(제3조)의 보호를 받는 임차인이라도 마찬가지입니다.

참고 조문

• 민법 제2조 (신의성실) 권리의 행사와 의무의 이행은 신의에 좇아 성실히 하여야 한다.
• 상가건물 임대차보호법 제3조 (대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 발생한다.

이 판례는 임대차 계약 과정에서 작성하는 모든 서류의 중요성을 다시 한번 강조합니다. 특히 무상임대차 확인서처럼 권리 관계에 중대한 영향을 미칠 수 있는 서류는 신중하게 작성해야 하며, 그 법적 효력에 대해 충분히 이해해야 합니다.