묵시적 갱신과 주택임대차보호법 개정, 임대차 기간은 어떻게 될까?

전세나 월세 계약 기간이 끝나가는데, 집주인도 세입자도 아무 말이 없다면? 이런 경우 계약은 자동으로 갱신되는 묵시적 갱신이 이루어집니다. 그런데 만약 묵시적 갱신 시점에 주택임대차보호법이 개정되었다면, 새로운 법이 적용될까요, 아니면 기존 법이 적용될까요? 오늘은 이와 관련된 판례를 통해 묵시적 갱신과 법 개정 사이의 관계를 알아보겠습니다.

사례 소개

어떤 임대차 계약의 만료일이 1989년 12월 30일이었습니다. 바로 이 날 주택임대차보호법도 개정되었죠. 집주인과 세입자 둘 다 계약 갱신에 대해 별다른 말이 없었기 때문에 계약은 묵시적으로 갱신되었습니다. 그런데 문제는 갱신된 계약에 어떤 법을 적용해야 하는지였습니다.

법원의 판단

법원은 묵시적으로 갱신된 계약은 기존 계약과는 별개의 새로운 계약으로 보아야 한다고 판결했습니다. 즉, 1989년 12월 30일에 기존 계약이 끝나고, 같은 날 새로운 계약이 시작된 것으로 본 것이죠. 따라서 이 새로운 계약에는 개정된 주택임대차보호법이 적용됩니다.

핵심 정리

• 묵시적 갱신은 기존 계약과 완전히 동일한 계약이 연장되는 것이 아니라, 새로운 계약이 체결되는 것으로 봅니다. (민법 제639조 제1항, 주택임대차보호법 제6조 제1항)
• 묵시적 갱신 시점에 법이 개정되었다면, 갱신된 계약에는 개정된 법이 적용됩니다.
• 이 사례에서는 1989년 12월 30일 개정된 주택임대차보호법 제4조 제1항에 따라 갱신된 계약의 기간은 2년으로 정해졌습니다.

관련 법 조항 및 판례

• 주택임대차보호법 제4조 제1항: 임대차기간의 약정이 없는 경우 임대차 기간은 2년으로 본다.
• 주택임대차보호법 제6조 제1항: 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 다만, 임대차기간은 2년으로 본다.
• 민법 제639조 제1항: 임대차기간이 만료한 경우에 임차인이 임대차의 목적물을 반환하지 아니한 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 약정으로 그 기간을 정할 수 있다.
• 대법원 1992.1.17. 선고 91다25758 판결(동지)
• 대법원 1992.1.17. 선고 91다25765 판결(동지)
• 대법원 1992.1.17. 선고 91다25772 판결(동지)

이처럼 묵시적 갱신과 관련된 법 조항들을 잘 이해하고 있어야 집주인과 세입자 모두 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다.