밀린 월세, 보증금에서 빼도 될까요? 소멸시효 완성?!

세입자가 월세를 밀렸을 때, 보증금에서 밀린 월세를 빼고 돌려주는 경우가 많죠. 그런데 세입자가 "밀린 월세 중 일부는 소멸시효가 완성되어서 보증금에서 뺄 수 없다!"라고 주장한다면 어떻게 해야 할까요? 오늘은 밀린 월세와 소멸시효에 대해 알아보겠습니다.

사례: 집주인 갑(甲)과 세입자 을(乙)은 임대차계약을 맺으면서, 을이 월세를 연체하면 계약 종료 후 보증금에서 한꺼번에 빼기로 특약을 했습니다. 계약이 끝나고 갑이 밀린 월세를 보증금에서 빼려고 하자, 을은 "3년 넘게 지난 밀린 월세는 소멸시효가 완성되어서 보증금에서 뺄 수 없다"고 주장했습니다. 갑은 밀린 월세를 뺀 나머지 보증금만 을에게 돌려줘도 될까요?

핵심: 핵심은 **'특약'**에 있습니다. 일반적으로 밀린 월세는 월세 지급일로부터 3년이 지나면 소멸시효가 완성됩니다. 하지만 계약서에 "밀린 월세는 나중에 보증금에서 한 번에 정산한다"는 특약이 있다면 이야기가 달라집니다.

법원의 판단: 대법원은 이와 비슷한 사건(2016. 11. 25. 선고 2016다211309 판결)에서 다음과 같이 판단했습니다.

소멸시효는 법률행위에 의하여 이를 배제, 연장 또는 가중할 수 없다(민법 제184조 제2항). 그러므로 임대차 존속 중 차임을 연체하더라도 이는 임대차 종료 후 목적물 인도 시에 임대차보증금에서 일괄 공제하는 방식에 의하여 정산하기로 약정한 경우와 같은 특별한 사정이 없는 한 차임채권의 소멸시효는 임대차계약에서 정한 지급일부터 진행한다.

쉽게 풀어서 설명하면, 원칙적으로 밀린 월세는 월세 지급일부터 소멸시효가 진행됩니다. 그러나 "밀린 월세를 나중에 보증금에서 한꺼번에 정산한다"는 특약이 있는 경우에는 예외적으로 소멸시효가 지급일부터 바로 진행되지 않습니다.

결론: 위 사례에서 갑과 을은 밀린 월세를 나중에 보증금에서 정산하기로 특약을 맺었기 때문에, 갑은 특약에 따라 3년이 지난 밀린 월세라도 보증금에서 뺄 수 있습니다. 을은 소멸시효가 완성되었다고 주장할 수 없습니다.

주의사항: 이는 특약이 있는 경우에 해당하는 판례입니다. 특약 없이 단순히 월세가 밀린 경우에는 월세 지급일로부터 3년이 지나면 소멸시효가 완성될 수 있습니다. 따라서 임대차계약 시 특약 사항을 명확하게 기재하는 것이 중요합니다.