밀린 월세, 소멸시효 지났다고 안 내도 될까요? (feat. 보증금)

월세를 밀렸는데, 소멸시효가 지났다면 안 내도 될까요? 보증금에서 빼가는 것도 안될까요? 결론부터 말씀드리면 소멸시효가 지난 월세라도 보증금에서 깎을 수 있습니다. 자세한 내용을 살펴보겠습니다.

상계란 무엇일까요?

쉽게 말해 서로 돈을 주고받을 관계에 있는 사람이, 서로 비슷한 금액만큼 퉁 치는 것을 말합니다. 예를 들어 제가 친구에게 10만 원을 빌려주고, 친구는 저에게 5만 원을 빌려줬다면 서로 5만 원씩 퉁 쳐서 저는 친구에게 5만 원만 받으면 되는 것입니다. 이것이 바로 '상계'입니다. (민법 제492조 제1항)

소멸시효가 지난 월세도 상계할 수 있을까요?

원칙적으로 소멸시효가 완성된 채권은 더 이상 청구할 수 없습니다. 그러나 소멸시효가 완성되기 전에 상계할 수 있었던 채권이라면, 소멸시효가 완성된 후에도 상계할 수 있습니다. (민법 제495조)

밀린 월세와 보증금, 어떻게 될까요?

밀린 월세(차임)와 보증금 문제는 조금 복잡합니다. 법원은 다음과 같이 판단했습니다.

• 임대인은 임대차 기간 동안에는 보증금에서 밀린 월세를 바로 깎을지 말지 선택할 수 있습니다. 즉, 세입자가 월세를 밀렸다고 해서 보증금에서 자동으로 깎이는 것은 아닙니다.
• 임차인은 보증금이 있다는 이유로 월세를 안 낼 수는 없습니다.
• 보증금은 밀린 월세뿐 아니라 임차인의 다른 채무도 담보하는 역할을 합니다. 따라서 월세가 밀리면 나중에 계약이 끝날 때 보증금에서 깎일 것이라고 생각하는 것이 일반적입니다.
• 소멸시효가 지난 밀린 월세라도 보증금에서 깎을 수 있습니다. 이는 임대인과 임차인 모두 밀린 월세가 보증금에서 해결될 것이라고 믿고 계약 관계를 유지해 왔다는 점을 고려한 것입니다. (대법원 2016. 11. 25. 선고 2016다211309 판결)

핵심 정리

소멸시효가 지났다고 밀린 월세를 안 내도 된다고 생각하면 안 됩니다! 임대차 계약이 끝나면 보증금에서 밀린 월세만큼 깎일 수 있습니다. 따라서 월세를 밀리지 않고 제때 내는 것이 가장 중요합니다.