밀린 월세, 보증금에서 뺄 수 있을까? (소멸시효 지난 월세도 가능?)

세입자가 월세를 3년 넘게 안 내고 있다면? 계약 해지하고 소송까지 갔는데, 세입자는 "3년 지난 월세는 소멸시효 때문에 못 받는다"라고 주장합니다. 억울하죠. 그럼 보증금에서라도 밀린 월세를 뺄 수는 없을까요? 결론부터 말씀드리면, 소멸시효가 지난 월세라도 보증금에서 공제할 수 있습니다!

물론 임대차 기간 중에는 임대인이 마음대로 보증금에서 월세를 빼갈 수는 없습니다. (대법원 2005. 5. 12. 선고 2005다459, 466 판결) 임대차 계약이 끝나기 전에는 연체된 월세가 자동으로 보증금에서 공제되지 않기 때문이죠. (대법원 2013. 2. 28. 선고 2011다49608 판결) 월세는 민법 제163조 제1호에 따라 3년의 소멸시효가 적용됩니다. 따라서 3년이 지난 월세는 받기 어려워 보입니다.

하지만, 대법원은 임대차보증금은 임차인의 모든 채무를 담보하는 것이라고 판단했습니다. (대법원 2016. 11. 25. 선고 2016다211309 판결) 즉, 월세가 밀리면 나중에 계약이 끝났을 때 보증금에서 깔 수 있다는 것이죠. 보통 보증금은 월세보다 훨씬 큰 금액이기 때문에, 월세가 밀려도 임대인은 보증금이 있으니 안심하고, 임차인도 보증금으로 해결될 거라 생각하며 임대차 관계를 유지하는 경우가 많습니다.

따라서, 비록 월세에 대한 소멸시효가 완성되었더라도, 임대인과 임차인 둘 다 암묵적으로 보증금에서 밀린 월세를 공제하는 것에 동의한 것으로 볼 수 있다는 것이 대법원의 입장입니다. 이를 민법 제495조 (변제충당) 의 유추적용이라고 합니다. 즉, 소멸시효가 지났더라도 보증금에서 밀린 월세를 공제할 수 있다는 것입니다.

결론적으로, 밀린 월세는 소멸시효가 지났더라도 보증금에서 공제할 수 있습니다. 다만, 구체적인 상황에 따라 판단이 달라질 수 있으니 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.