부정한 방법으로 아파트 특별공급 받으면 위약금 물어야 할까?

오늘은 북한이탈주민 특별공급과 관련된 주택 공급 계약 해지 및 위약금에 대한 대법원 판례를 살펴보겠습니다. 특히 분양계약서에 있는 위약금 조항에 대한 사업자의 설명의무가 쟁점이 된 사례입니다.

사건의 개요

북한이탈주민인 甲은 불법 알선 조직에 개인정보를 넘겨주고 부정한 방법으로 아파트 특별공급 대상자로 선정되었습니다. 乙 회사와 공급계약을 체결했지만, 이후 불법행위가 발각되어 계약이 해지되었습니다. 공급계약서에는 주택공급 관련 규칙을 위반할 경우, 乙 회사가 계약을 해제하고 공급대금의 10%를 위약금으로 받는다는 조항이 있었습니다. 원고는 이 계약의 지위를 양수받았다고 주장하는 사람입니다.

원심의 판단

원심은 甲의 행위가 주택 공급질서를 교란한 것이 맞지만, 乙 회사가 위약금 조항에 대한 설명의무를 다하지 않았으므로 위약금을 지급할 필요가 없다고 판단했습니다.

대법원의 판단

대법원은 원심 판결을 뒤집고 사건을 서울고등법원으로 돌려보냈습니다. 대법원은 사업자의 약관 설명의무는 고객이 예상하지 못한 불이익을 받지 않도록 하는 데 목적이 있다고 보았습니다. 따라서 일반적인 상식으로 충분히 예상 가능하거나 법령에 이미 정해진 내용이라면 설명의무가 없다고 판단했습니다.

대법원은 주택법 위반으로 공급계약이 해지될 경우 위약금을 부과하는 것은 일반적인 거래 관행이며, 주택 공급질서 교란행위는 형사처벌 대상이 될 정도로 사회적으로 비난받을 만한 행위라고 지적했습니다. 따라서 이러한 위약금 조항은 별도의 설명 없이도 충분히 예상할 수 있는 내용이라고 보았습니다. 특히 주택법의 입법 취지와 규정 내용을 고려할 때, 특별공급 대상자가 공급질서를 교란할 경우 계약 해지 및 위약금 부담 가능성은 충분히 예상 가능한 범위라고 판시했습니다.

관련 법 조항 및 판례

• 약관의 규제에 관한 법률 제3조 제3항, 제4항: 사업자는 약관의 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명해야 할 의무가 있으며, 설명의무를 위반한 경우 약관의 내용을 계약의 내용으로 주장할 수 없습니다.

• 주택법 제65조 제1항 제2호: 입주자저축 증서 등의 양도·양수 행위는 주택 공급질서 교란행위로 금지됩니다.

• 주택법 제54조: 입주자 자격 및 입주자 모집 절차 등을 규정하고 있습니다.

• 주택공급에 관한 규칙 제4조 제1항 제1호, 제2호, 제35조: 공급대상의 원칙적 기준 및 특별공급에 관한 내용을 규정하고 있습니다.

• 민법 제398조: 손해배상액의 예정에 관한 내용을 규정하고 있습니다.

• 대법원 2003. 5. 30. 선고 2003다15556 판결

• 대법원 2007. 4. 27. 선고 2006다87453 판결

• 대법원 2018. 10. 25. 선고 2014다232784 판결

• 대법원 2022. 6. 30. 선고 2022도3044 판결

• 헌법재판소 2022. 3. 31. 선고 2019헌가26 전원재판부 결정

이 판례는 주택 공급질서의 중요성을 다시 한번 강조하고, 부정한 방법으로 주택을 공급받으려는 시도에 대한 경종을 울리는 의미가 있다고 할 수 있습니다. 특별공급 제도의 취지를 생각해볼 때, 이러한 판결은 당연한 결과로 보입니다.