안녕하세요! 오늘은 분양대행 계약과 관련하여 사업이 무산되었을 때 대행사가 지출한 비용을 모두 보상받을 수 있는지에 대한 이야기를 해보려고 합니다. 최근 지역주택조합 사업이 무산되는 사례가 많아 분양대행사들의 고충이 커지고 있는데요, 오늘 사례를 통해 자세히 알아보겠습니다.
사례:
A 회사는 지역주택조합 아파트 신축사업(총 340세대)의 시행을 대행하기 위해 B 회사와 분양대행계약을 체결했습니다. 계약 조건에는 B 회사가 최소 80%, 최대 95%의 조합원을 모집해야 한다는 책임분양률 조항이 포함되어 있었습니다. 그러나 A 회사가 아파트 부지의 소유권 또는 사용권을 확보하지 못하면서 사업이 무산되었고, 결국 분양대행계약도 이행불능 상태가 되었습니다. B 회사는 A 회사에 계약 해지를 통보했고, 당시까지 인건비와 홍보비로 약 4억 2천만 원을 지출한 상태였습니다. 하지만 조합원 모집은 십여 세대에 그쳐 책임분양률 달성은 불가능했습니다. B 회사는 A 회사에 계약 해지로 인한 손해배상으로 지출한 4억 2천만 원을 청구하려고 합니다. 과연 B 회사의 청구는 받아들여질 수 있을까요?
법적 분석:
일반적으로 계약이 상대방의 채무불이행으로 해제 또는 해지되는 경우, 채권자는 계약이 정상적으로 이행되었다면 얻었을 이익(이행이익)을 배상받을 수 있습니다. 그러나 이행이익을 증명하기 어려운 경우, 계약이 이행될 것을 믿고 지출한 비용을 손해로 주장할 수 있습니다. 이를 '신뢰이익'이라고 합니다.
핵심은 신뢰이익은 이행이익의 범위를 초과할 수 없다는 점입니다. 즉, B 회사가 계약이 정상적으로 이행되었다면 얻을 수 있는 이익보다 더 많은 금액을 지출비용으로 청구할 수는 없습니다. 더 중요한 것은, 애초에 계약 이행으로 얻을 수 있는 이익이 없다면, 지출비용을 청구할 수도 없다는 것입니다.
본 사례에서 B 회사는 책임분양률을 달성하지 못했고, 사업 자체가 무산되어 B 회사가 분양대행 수수료를 받을 가능성이 극히 낮아 보입니다. 따라서 B 회사가 4억 2천만 원을 모두 배상받기는 어려울 것으로 예상됩니다. 법원은 B 회사가 실제로 얻을 수 있었던 이익을 고려하여 손해배상액을 산정할 것입니다.
관련 판례:
결론:
분양대행 계약에서 사업이 무산되는 경우, 대행사는 지출한 비용을 모두 보상받을 수 있는 것은 아닙니다. 계약 이행으로 얻을 수 있었던 이익과 실제 지출 비용을 비교하여 손해액이 산정됩니다. 따라서 분양대행 계약을 체결할 때는 사업의 안정성을 꼼꼼히 검토하고, 계약서에 손해배상 관련 조항을 명확히 규정하는 것이 중요합니다.
상담사례
분양대행 계약 파기 시, 지출 비용을 돌려받으려면 계약이 정상적으로 이행됐을 경우 얻을 수 있는 이익(이행이익)이 존재하고, 그 이익이 지출 비용보다 커야 한다.
상담사례
아파트 사업승인 지연으로 계약 해지 시, 중도금 몰취 약정 때문에 건설사가 납부한 계약금과 중도금을 돌려받기는 어렵다.
세무판례
건물 분양 등을 대행하는 용역 계약에서, 부가가치세는 대가를 받기로 한 시점에 납부해야 하고, 계약이 중간에 해지되더라도 이미 발생한 세금 납부 의무는 사라지지 않는다.
민사판례
재건축조합과 건설회사가 함께 아파트를 짓기로 하고, 건설회사가 돈을 빌려 분양계약을 맺었는데 공사가 중단된 경우, 그 분양계약은 조합에도 효력이 있어서 분양계약자는 조합에게 돈을 돌려달라고 할 수 있다.
민사판례
금융기관이 아파트 분양 대금 대출 약속을 어겨서 분양계약이 해제됐다면, 금융기관은 분양계약 해지 위약금뿐 아니라 대출 이자와 계약금 등의 사용 이익 상실에 대한 손해도 배상해야 한다.
민사판례
아파트 분양계약이 건설사의 잘못으로 해지되었을 때, 주택사업공제조합은 분양받은 사람에게 납부한 돈을 돌려줘야 할 책임이 있다. 또한, 규칙을 어기고 미리 낸 분양대금도 보증 대상에 포함된다.