불법 건축물? 가만히 두면 큰일 나요! 위반 건축물 조치 완벽 정리

안녕하세요! 집 짓고, 고치고, 사고 팔 때 꼭 알아야 할 건축법, 어렵게 느껴지시죠? 특히 '위반건축물' 관련해서는 더더욱 그럴 겁니다. 오늘은 위반건축물에 대한 조치를 일반인도 쉽게 이해할 수 있도록 꼼꼼하게 정리해 드리겠습니다.

1. 위반 건축물, 어떤 조치를 받을 수 있나요?

건축법이나 관련 명령/처분을 위반한 건축물은 허가권자(시장, 군수, 구청장 등)로부터 다음과 같은 조치를 받을 수 있습니다. (건축법 제79조 제1항)

• 허가/승인 취소: 불법 건축으로 받았던 허가나 승인이 취소될 수 있습니다.
• 시정명령: 공사 중지, 건물 철거(해체), 개축, 증축, 수선, 용도변경, 사용금지/제한 등의 명령을 받을 수 있습니다. 이때 허가권자는 위반 사항 확인을 위해 조사를 진행할 수도 있습니다. (건축법 제79조 제5항) 중요한 것은 허가/승인 취소 전에는 반드시 청문 절차를 거쳐야 한다는 점입니다. (건축법 제86조)

2. 시정명령을 받으면 어떻게 되나요?

시정명령을 받으면 건축물대장에 '위반건축물'이라고 빨간 딱지가 붙습니다. 위반 일자, 내용, 시정명령 내용까지 모두 기록됩니다. (건축법 제79조 제4항, 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제8조 제1항) 이렇게 되면 건물을 사고팔거나 임대하는 데 큰 어려움을 겪을 수 있습니다. 게다가, 허가권자는 위반 건축물에 대해 다른 행정기관에 영업허가 등을 내주지 않도록 요청할 수 있습니다. (건축법 제79조 제2항, 제3항) 즉, 사업을 하기 어려워질 수 있다는 뜻입니다.

단, 예외적으로 다음의 경우에는 영업 등의 행위가 허용될 수 있습니다. (건축법 제79조 제2항 단서, 건축법 시행령 제114조)

• 허가권자가 기간을 정해 사용/영업을 허용한 주택
• 400㎡ 미만의 축사, 농업/임업/축산/수산업용 창고

3. 이행강제금, 뭔가요? 무서운가요?

시정명령을 받고도 기간 내에 이행하지 않으면 이행강제금이 부과됩니다. (건축법 제80조 제1항) 이행강제금은 위반 내용을 시정하는 데 필요한 비용을 고려하여 산정되며, 최대 연 2회까지 반복 부과될 수 있습니다. (건축법 제80조 제5항) 지자체 조례에 따라 금액과 횟수가 달라질 수 있으니, 꼭 확인하셔야 합니다!

다만, 다음의 경우에는 이행강제금이 감경될 수 있습니다. (건축법 제80조의2)

• 60㎡ 이하 주거용 건축물
• 건폐율/용적률 초과 등 일부 주거용 건축물 (건축법 시행령 제115조의2 제2항)
• 500㎡(수도권 외 지역은 1,000㎡) 이하 농업/어업용 시설: 1/5 감경
• 위반 동기, 범위, 시기 등을 고려한 경우: 최대 75% 감경 (건축법 시행령 제115조의4)
• 1992년 6월 1일 이전 위반 주거용 건축물: 연면적 85㎡ 이하 80% 감경, 85㎡ 초과 60% 감경 (건축법 제80조의2 제2항, 건축법 시행령 제115조의4 제3항)

또한, 영리 목적이나 상습적인 위반의 경우 이행강제금이 가중될 수 있습니다. (건축법 제80조 제2항)

4. 벌금이나 징역형도 받을 수 있나요?

네, 그렇습니다. 특히 도시지역에서 건축법 제19조(용도변경)를 위반하면 3년 이하의 징역 또는 5억 원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 도시지역 밖이라도 2년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금형을 받을 수 있습니다. (건축법 제108조 제1항, 제110조 제1호)

법인이나 개인의 대리인, 직원 등이 위반 행위를 한 경우에도, 법인이나 개인에게 벌금형이 부과될 수 있습니다 (양벌규정). 다만, 위반 행위를 방지하기 위해 충분한 주의와 감독을 기울였다면 면책될 수 있습니다. (건축법 제112조 제3항, 제4항)

건축법 위반, 절대 가볍게 생각해서는 안 됩니다. 위반 건축물로 인한 불이익을 피하려면 건축 관련 법규를 꼼꼼히 확인하고, 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.