사옥 짓겠다고 산 땅, 세금 감면 못 받는 이유?

회사를 운영하다 보면 사옥을 짓기 위해 땅을 매입하는 경우가 있습니다. 이때 지방세법에서는 일정 기간 내에 해당 토지를 실제로 회사 업무에 사용해야 세금 감면 혜택을 주는데요, 만약 기간 내에 사용하지 못하면 감면 혜택을 받지 못하고 세금을 내야 합니다. 그런데 만약 부득이한 사정으로 기간을 넘기게 된다면 어떻게 될까요? 오늘은 이와 관련된 법원 판례를 통해 '정당한 사유'에 대해 자세히 알아보겠습니다.

땅 사놓고 놀리면 세금 감면 없어요!

지방세법시행령 제84조의4 제1항에 따르면, 법인이 고유 업무에 사용할 목적으로 토지를 취득한 경우 일정 기간 내에 직접 사용해야만 취득세 및 재산세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 그런데 만약 "정당한 사유" 없이 이 기간을 넘기게 되면 감면받았던 세금을 다시 내야 합니다.

그렇다면 "정당한 사유"란 무엇일까요?

법원은 '정당한 사유'를 크게 두 가지로 구분합니다.

• 외부적 사유: 법령에 의한 금지나 제한 등 회사가 어쩔 수 없는 외부적인 요인. 예를 들어, 정부의 토지거래 허가 지연이나 천재지변 등이 이에 해당합니다.
• 내부적 사유: 회사 내부의 사정으로 인한 경우. 단순히 회사 내부 사정이라고 해서 모두 '정당한 사유'로 인정되는 것은 아닙니다. 고유 업무에 토지를 사용하기 위해 정상적인 노력을 다했음에도 시간이 부족했고, 회사의 과실 없이 기간을 넘긴 경우에만 인정됩니다. 즉, 회사가 최선을 다했지만 어쩔 수 없었음을 입증해야 합니다.

실제 판례를 살펴볼까요?

한 건설회사가 사옥 건설을 위해 토지를 매입했습니다. 당시 건축허가 제한 기간이 있었지만, 해제 이후 1년의 유예기간이 주어졌습니다. 그런데 이 회사는 유예기간이 거의 끝나갈 무렵에야 설계 용역 및 감리 계약을 체결하고 건축허가를 받았습니다. 이후 예산 부족과 겨울철 공사 어려움을 이유로 유예기간을 넘기게 되었고, 세금 감면 혜택을 받지 못했습니다. 회사는 내부 사정으로 기간을 넘겼으니 '정당한 사유'라고 주장했지만, 법원은 이를 인정하지 않았습니다. 1년 4개월이라는 충분한 시간이 있었음에도 건축허가 제한 해제 이후 1년의 유예기간 동안 제대로 된 준비를 하지 않은 회사의 과실이라고 본 것입니다. (대법원 1995.7.11. 선고 95누3249 판결, 대법원 1992.6.23. 선고 92누1773 판결 등 참조)

결론적으로, 세금 감면 혜택을 받으려면 미리미리 준비하고 계획을 철저히 세워야 합니다. 단순히 회사 내부의 사정만으로는 '정당한 사유'로 인정받기 어려우며, 고유 업무에 토지를 사용하기 위해 최선을 다했음을 입증해야 합니다.

참조조문: 지방세법시행령 제84조의4 제1항