상가 보증금, 월세로 바꿀 때 얼마까지 가능할까요? (월차임 전환)

상가 임대차 계약할 때 목돈 마련이 부담스러워 보증금을 낮추고 월세를 높이고 싶은 경우가 있죠? 반대로, 여유 자금이 생겨서 보증금을 올리고 월세를 낮추고 싶을 수도 있습니다. 이럴 때 **보증금과 월세를 서로 바꾸는 것을 '월차임 전환'**이라고 합니다. 그런데 이 전환에도 법적인 제한이 있다는 사실, 알고 계셨나요? 임대인 마음대로 높은 월세를 요구할 수는 없답니다!

**상가건물 임대차보호법(이하 상가임대차법)**에서는 임차인을 보호하기 위해 보증금을 월세로 전환할 때 전환되는 월세의 상한선을 정해두고 있습니다. (상가임대차법 제12조, 상가임대차법 시행령 제5조)

핵심은 '전환율'입니다. 보증금에서 얼마를 월세로 돌릴지 계산할 때 적용하는 이율이죠. 이 전환율은 다음 두 가지 중 더 낮은 비율을 적용해야 합니다.

1. 연 12%
2. 한국은행 기준금리 × 4.5배

즉, 한국은행 기준금리가 낮아지면 전환율도 낮아져서 임차인에게 유리해집니다.

예시를 들어볼까요?

만약 보증금이 5,000만 원인 상가에서 1,000만 원을 월세로 전환한다고 가정해 봅시다. 그리고 현재 한국은행 기준금리가 3%라고 가정하면, 전환율은 다음과 같이 계산됩니다.

• 12% (고정)
• 3% × 4.5 = 13.5%

이 경우, 두 비율 중 낮은 **12%**가 적용됩니다.

따라서 1,000만 원에 대한 연 12%는 120만 원이고, 이를 12개월로 나누면 월 10만 원이 됩니다. 즉, 최대 월세 인상분은 10만 원이라는 뜻입니다. 임대인은 이 금액을 초과하여 월세를 요구할 수 없습니다.

꼭 기억하세요!

• 이 규정은 상가임대차법의 적용을 받는 상가 건물에만 적용됩니다.
• 보증금 전액을 월세로 전환하는 경우에도 마찬가지로 위 규정을 따라야 합니다.
• 월차임 전환은 임대인과 임차인의 합의 하에 이루어져야 합니다.

월차임 전환 시에는 반드시 상가임대차법과 시행령을 확인하고, 정확한 전환율을 계산하여 불이익을 받지 않도록 주의해야 합니다. 특히 한국은행 기준금리 변동에 따라 전환율이 달라질 수 있으므로, 최신 정보를 확인하는 것이 중요합니다.