상가 임대 관련 분쟁, 5년 안에 해결해야 할까요?

안녕하세요! 오늘은 상가 임대와 관련된 법적 분쟁, 특히 소멸시효에 대해 알아보는 시간을 갖겠습니다. 최근 대법원 판결을 바탕으로 상가 임대차 계약 해지 및 계약 무효/불성립 시 보증금이나 권리금 반환 청구에 대한 소멸시효 기간이 어떻게 적용되는지 살펴보겠습니다.

사업 목적으로 임대차 계약을 했다면 '상사시효' 5년 적용!

일반적으로 계약 관계에서 발생하는 채권은 10년의 소멸시효(민법 제162조 제1항)가 적용됩니다. 하지만 사업 목적으로 상가를 임대하는 경우, 즉 상행위로 보는 경우에는 5년의 **상사시효(상법 제64조)**가 적용될 수 있습니다. 이번 대법원 판결에서는 상인이 사업장으로 사용하기 위해 상가를 임차한 경우, 이는 상행위에 해당한다고 보았습니다. 즉, 상가 임대차 계약이 해지되어 보증금 반환을 청구하거나, 계약 자체가 무효/불성립되어 권리금 등의 반환을 청구하는 경우에도 5년의 상사시효가 적용될 수 있다는 것입니다.

핵심은 '상행위' 여부!

이번 판결의 핵심은 임대차 계약이 상행위에 해당하는지 여부입니다. 판례는 상인이 영업을 위해 하는 행위는 상행위로 추정한다는 입장입니다(대법원 2002. 9. 24. 선고 2002다6760, 6777 판결). 따라서 상인이 사업장으로 사용하기 위해 상가를 임차한 경우, 보조적 상행위(상법 제47조)로 인정되어 상사시효가 적용될 가능성이 높습니다.

계약 해지뿐 아니라 무효/불성립 시에도 5년!

기존 판례에서는 상행위인 계약의 해제로 인한 원상회복청구권에 상사시효가 적용된다는 입장이었습니다(대법원 1993. 9. 14. 선고 93다21569 판결). 이번 판결(대법원 2021. 7. 22. 선고 2019다277812 전원합의체 판결, 대법원 2021. 8. 19. 선고 2018다258074 판결)은 더 나아가 계약이 무효 또는 불성립된 경우에도 부당이득반환청구권에 상사시효가 적용될 수 있다고 판단했습니다. 즉, 계약이 아예 성립하지 않았거나 무효인 경우에도, 상행위와 관련된 급부(예: 권리금, 임대차보증금)의 반환 청구는 5년 안에 해야 한다는 것입니다.

상가 임대차, 분쟁 발생 시 신속한 대응 필요!

이번 판결은 상가 임대차와 관련된 분쟁 발생 시, 상사시효 적용 가능성을 염두에 두고 신속하게 대응해야 함을 보여줍니다. 특히 사업 목적으로 상가를 임차하는 경우, 5년이라는 시간 제약을 고려하여 권리 위에 잠자는 일이 없도록 주의해야 합니다. 전문가의 도움을 받아 상황을 정확하게 판단하고 적절한 조치를 취하는 것이 중요합니다.