상가 임대했는데, 내 맘대로 집처럼 고쳐서 살면 주택임대차보호법 적용될까요?

가게 하려고 상가를 임대했는데, 갑자기 사정이 바뀌어 그냥 여기서 살고 싶어졌습니다. 내 맘대로 집처럼 고쳐서 살면 안 될까요? 그러면 주택임대차보호법의 보호도 받을 수 있을까요? 결론부터 말씀드리면 원칙적으로는 안 됩니다.

상가를 임대해서 살림집처럼 꾸며서 산다고 해서 무조건 주택임대차보호법이 적용되는 것은 아닙니다. 주택임대차보호법의 보호를 받으려면 계약 당시 그 건물이 주거용으로 사용될 수 있는 형태였어야 합니다.

쉽게 말해, 계약 당시 이미 주방, 화장실 같은 주거 시설이 갖춰져 있거나, 최소한 그런 시설을 설치할 수 있을 정도의 기본적인 구조를 갖추고 있어야 한다는 뜻입니다. 임차인이 마음대로 상가를 주거용으로 개조했다고 해서 법의 보호를 받을 수 있는 것은 아닙니다.

만약 임차인이 임의로 주거용으로 개조한 경우에는 임대인의 동의가 있어야 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있습니다. 임대인이 "알았어, 네 맘대로 고쳐서 살아." 라고 허락했다면 이야기가 달라지겠죠. 하지만 임대인의 동의 없이 임의로 개조했다면, 아무리 집처럼 꾸며놓고 살더라도 주택임대차보호법의 보호를 받기는 어렵습니다.

이러한 내용은 대법원 판례에서도 확인할 수 있습니다. 대법원은 임차인이 임의로 주거용으로 개조한 경우, 임대인이 그 개조를 승낙했다는 등의 특별한 사정이 없으면 주택임대차보호법이 적용될 수 없다고 판시했습니다 (대법원 1986. 1. 21. 선고 85다카1367 판결). 즉, 계약 당시의 건물 용도와 임대인의 동의가 중요한 판단 기준이 된다는 것입니다.

핵심 정리!

• 원칙: 계약 당시 주거용 또는 겸용 가능한 구조여야 주택임대차보호법 적용
• 예외: 임차인의 임의 개조 시 임대인의 동의가 있다면 주택임대차보호법 적용 가능
• 판례: 대법원 1986. 1. 21. 선고 85다카1367 판결

상가 임대 후 주거용으로 사용하는 경우, 법적인 문제가 발생할 수 있으므로 전문가와 상담하는 것이 좋습니다. 임대차 계약 전에 임대인과 충분히 상의하고, 계약서에 명확하게 용도와 개조 가능 여부를 기재하는 것이 분쟁을 예방하는 최선의 방법입니다.