아파트 상가 미용실 열려고 하는데… 업종제한 걸려있네요?! 😱

안녕하세요! 꿈에 그리던 내 가게, 드디어 아파트 상가에 미용실을 오픈하려고 하는데 생각지도 못한 난관에 부딪혔습니다. 바로 업종 제한 때문인데요. 자세한 상황은 이렇습니다.

제가 계약하려는 상가는 아파트 단지 내에 있는 아동복 가게 자리입니다. 건물주 甲씨와 미용실로 업종을 변경해서 운영하기로 하고 임대차 계약 직전까지 갔는데, 갑자기 상가번영회에서 제동을 걸었습니다.

상가번영회 주장은 이렇습니다. 상가관리규약에 '분양 당시 정해진 업종을 운영해야 하고, 변경하려면 기존 동일 업종 운영자의 동의를 얻은 후, 모든 상가 운영자의 동의를 받아야 한다'는 규정이 있다는 것입니다. 이미 미용실을 운영하는 乙씨가 있는데, 제가 미용실을 열면 영업금지가처분 신청을 하겠다고 엄포를 놓았습니다.

그런데 건물주 甲씨는 상가번영회에 가입해서 관리비를 내는 사람은 자신의 세입자이지 자신이 아니고, 본인은 번영회 가입 사실도 없으니 상가관리규약 적용 대상이 아니라고 주장하며 저와 계약을 하자고 합니다. 과연 누구 말이 맞는 걸까요? 너무 혼란스럽습니다. ㅠㅠ

법적으로 살펴보면…

이런 상황을 이해하려면 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'을 살펴봐야 합니다. 이 법에 따르면, 아파트처럼 구분소유권이 있는 건물은 구분소유자 전원으로 구성된 '관리단'이 건물 관리를 맡게 됩니다 (법 제23조 제1항). 그리고 관리단은 규약을 만들어 건물 관리 및 사용에 관한 세부 사항을 정할 수 있습니다 (법 제28조 제1항). 규약을 만들거나 바꿀 때는 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 동의가 필요하고, 특정 구분소유자의 권리에 영향을 줄 경우에는 그 소유자의 승낙도 받아야 합니다 (법 제29조 제1항). 또한, 규약은 구분소유자뿐만 아니라 그 특별승계인(예: 상속인)과 점유자(예: 세입자)에게도 효력이 있습니다 (법 제42조).

판례를 살펴보면…

대법원 판례를 보면, 상가번영회처럼 구분소유자와 세입자가 함께 구성된 단체라도 관리단의 성격을 가질 수 있고, 이 경우 해당 단체가 만든 상가관리규약은 관리단규약으로서 효력을 갖습니다 (대법원 1996. 8. 23. 선고 94다27199 판결). 또한, 건축주가 업종을 정해서 상가를 분양한 경우, 나중에 점포를 산 사람이나 빌린 사람도 특별한 사정이 없으면 업종 제한 약속을 지켜야 합니다 (대법원 2009. 12. 24. 선고 2009다61179 판결).

결론적으로…

이러한 법률과 판례에 비추어 볼 때, 해당 상가번영회가 관리단의 성격을 갖고 있다면, 건물주 甲씨가 번영회에 가입하지 않았더라도 상가관리규약의 업종 제한 규정은 甲씨에게도, 그리고 저에게도 효력이 있을 가능성이 높습니다. 따라서, 저는 덜컥 계약부터 하기보다는 상가번영회 규약 내용, 乙씨와의 관계 등을 꼼꼼히 확인하고 신중하게 판단해야 할 것 같습니다. 전문가의 도움을 받는 것도 좋겠습니다.