상속받은 땅값, 어떻게 계산할까요? (환지예정지 상속 & 시가평가)

부동산 상속, 특히 토지구획정리사업이 진행 중인 땅을 상속받았을 때, 상속세 계산은 어떻게 해야 할까요? 복잡한 법 조항과 용어 때문에 머리가 아프셨을 분들을 위해, 오늘은 실제 판례를 바탕으로 상속받은 땅의 가치 평가 방법에 대해 알기 쉽게 설명해 드리겠습니다.

1. 사례 소개 : 아버지로부터 상속받은 환지예정지

이번 사례는 아버지가 돌아가시면서 자녀들이 울산 울주군의 한 땅을 상속받은 경우입니다. 이 땅은 상속 전에 이미 토지구획정리사업 지구에 포함되어 환지예정지로 지정된 상태였습니다. 즉, 정리 사업이 끝나면 새로운 땅으로 바뀌게 될 예정이었죠.

2. 쟁점 : 상속세 계산을 위한 땅값 평가

문제는 상속세를 계산하기 위해 이 땅의 가치를 어떻게 매겨야 하는가였습니다. 일반적으로 땅값은 '시가'를 기준으로 평가합니다. 하지만 이 사례처럼 시가를 알기 어려운 경우에는 어떻게 해야 할까요? 더욱이 이 땅은 환지예정지로 지정되어 개별공시지가조차 없었습니다.

3. 법원의 판단

법원은 다음과 같이 판단했습니다.

• 시가를 알 수 없을 때는? 상속세법 시행령([구] 상속세법시행령 제5조 제1항, 현행 상속세및증여세법 제60조 제1항, 제3항 참조)에 따라 시가를 알 수 없을 때는 개별공시지가로 평가합니다.

• 개별공시지가도 없다면? 이 사례처럼 개별공시지가가 없는 경우, 상속세법 시행규칙([구] 상속세법시행규칙 제5조 제11항, 현행 상속세및증여세법시행령 제50조 제1항 참조)에 따라 인근 유사 토지의 개별공시지가를 기준으로 합니다.

• 면적은 어떻게? 중요한 점은, 환지예정지의 면적이 아니라 원래 상속받은 토지의 면적을 곱해야 한다는 것입니다. 즉, 인근 토지의 개별공시지가 (㎡당 가격) x 상속받은 토지의 면적 = 상속 토지 가액입니다.

4. 시가란 무엇일까?

이번 판례는 '시가'의 개념에 대해서도 중요한 기준을 제시합니다. ([구] 상속세법시행령 제5조 제1항, 현행 상속세및증여세법 제60조 제1항 참조) 시가는 원칙적으로 정상적인 거래로 형성된 가격을 의미하지만, 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함합니다. 따라서 거래 가격이 없다면 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있습니다. 단, 감정가격이 시가로 인정되려면 감정이 객관적이고 합리적인 방법으로 이루어졌어야 합니다. 이 사례에서는 감정가격이 객관적이지 않다고 판단되어 시가로 인정되지 않았습니다. (대법원 1997. 7. 22. 선고 96누18038 판결 참조)

5. 결론

토지구획정리 중인 땅을 상속받았을 때 상속세 계산은 복잡할 수 있습니다. 시가를 알 수 없고 개별공시지가도 없는 경우, 인근 토지의 개별공시지가를 기준으로 하되, 원래 상속받은 토지의 면적을 곱해야 한다는 점을 기억하세요. 상속세 관련 문제는 전문가와 상담하여 정확하게 처리하는 것이 중요합니다.