부모님께 상속받은 부동산에 근저당이 설정되어 있다면 상속세 계산은 어떻게 될까요? 더군다나 근저당이 하나도 아니고 여러 개라면 더욱 헷갈리기 쉽습니다. 오늘은 이런 경우 상속세를 어떻게 계산하는지, 대법원 판례를 바탕으로 알아보겠습니다.
핵심은 '채권최고액'의 합!
상속받은 부동산에 근저당이 여러 개 설정되어 있는 경우, 상속세 계산의 핵심은 각 근저당의 '채권최고액'을 모두 합산하는 것입니다.
예를 들어, 상속받은 아파트에 A은행에서 1억원, B저축은행에서 5천만원의 근저당이 설정되어 있다면, 채권최고액의 합은 1억 5천만원이 됩니다. 이 금액이 상속개시 당시 아파트의 시가보다 높다면, 상속세는 1억 5천만원을 기준으로 계산됩니다. 만약 아파트의 시가가 2억원이라면, 시가인 2억원을 기준으로 상속세가 계산되는 것이 아니라, 채권최고액 합계인 1억 5천만원을 기준으로 계산됩니다.
왜 채권최고액의 합을 기준으로 할까요?
근저당권은 돈을 빌려준 채권자가 돈을 떼이지 않도록 채무자의 부동산을 담보로 잡는 제도입니다. 채권최고액은 채무자가 돈을 갚지 못했을 때 채권자가 해당 부동산에서 회수할 수 있는 최대 금액을 의미합니다. 상속세는 상속받은 재산의 가치를 기준으로 부과되는 세금이므로, 근저당이 설정된 부동산의 경우 실질적인 가치는 채권최고액을 고려해야 정확하게 평가할 수 있기 때문입니다.
관련 법규 및 판례
이러한 판단은 구 상속세법(1990.12.31. 법률 제4283호로 개정되기 전의 것) 제9조 제4항 제1호, 같은법시행령(1990.12.31. 대통령령 제13196호로 개정되기 전의 것) 제5조의2 제3호 에 근거합니다. 대법원은 1990.5.8. 선고 90누1021 판결에서 이러한 법리를 명확히 하였습니다. (대법원 1990.5.8. 선고 90누1021 판결 참조)
정리하자면, 상속받은 부동산에 근저당이 여러 개 설정된 경우, 각 근저당의 채권최고액을 합산한 금액과 상속개시 당시 부동산의 시가 중 큰 금액이 상속세 계산의 기준이 됩니다. 다만, 위 판례 및 법조항은 과거 법률이므로 현재 상속세 계산에 적용되는 법률과 다를 수 있으니, 구체적인 상속세 계산은 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.
세무판례
근저당 설정이 무효인 부동산은 근저당권의 채권최고액으로 상속재산 가치를 평가할 수 없다.
세무판례
상속받은 부동산에 설정된 근저당권의 채권최고액이 부동산의 실제 가격보다 높게 설정된 경우, 상속세 계산 시 그 채권최고액을 부동산 가액으로 보기 어렵다는 점을 주장하려면 상속인이 직접 입증해야 합니다.
세무판례
증여받은 부동산에 여러 개의 근저당권이 설정되어 있을 경우, 모든 근저당권의 채권최고액을 합한 금액을 증여받은 재산의 가치로 평가합니다.
세무판례
상속재산에 근저당권이 설정된 경우, 피담보채권최고액이 실제가액보다 크게 설정되었다면 상속세 계산 시 그 차이를 입증하여 실제가액으로 평가받을 수 있다.
세무판례
상속받은 재산의 세금(상속세)을 계산할 때, 재산의 가치는 실제 거래 가격(시가)을 기준으로 하고, 고인이 돌아가시기 2년 안에 진 빚이 상속세에서 공제되는지 여부는 그 돈의 사용처가 명확해야 한다는 판결입니다.
세무판례
증여받은 부동산에 설정된 근저당권이 증여 직전에 말소되었다 하더라도, 상속세 계산 시 해당 근저당권을 고려하여 부동산 가액을 산정해야 한다. 또한, 근저당권의 채권최고액이 부동산 실제 가액보다 크다고 주장하려면, 그 사실을 주장하는 사람이 입증해야 한다.