상속세 계산, 부동산 가치는 얼마로 잡아야 할까요? (근저당권 설정된 경우)

상속이 발생하면 상속세를 내야 하는데, 상속재산을 얼마로 평가하느냐에 따라 세금이 달라지겠죠? 특히 부동산이 상속재산에 포함된 경우, 그 가치를 어떻게 정하는지가 중요합니다. 오늘은 근저당권이 설정된 부동산의 가치 평가에 대해 알아보겠습니다.

일반적으로 부동산에 근저당권이 설정된 경우, "피담보채권 최고액" 이라는 것이 중요한 역할을 합니다. 이것은 쉽게 말해 채권자가 돈을 빌려주고, 혹시 돈을 못 받게 될 경우를 대비해 부동산을 담보로 잡는 최대 금액입니다.

상속세법에서는 이 피담보채권 최고액을 부동산의 가치로 보는 경우가 많습니다 (상속세법 제9조 제4항, 같은 법 시행령 제5조의2 제3호). 왜냐하면 보통은 돈을 빌려줄 때 부동산의 실제 가치를 고려해서 최고액을 정하기 때문이죠. 즉, 피담보채권 최고액이 부동산의 실제 가치와 비슷하거나 그보다 낮다고 보는 것이 일반적입니다.

그런데 만약, 피담보채권 최고액이 부동산의 실제 가치보다 높게 설정되었다면 어떻게 될까요? 예를 들어 부동산의 실제 가치는 1억 원인데, 피담보채권 최고액이 1억 5천만 원으로 설정되었다고 가정해 봅시다. 이 경우, 1억 5천만 원을 부동산 가치로 보고 상속세를 계산하면 세금이 더 많이 나오겠죠?

이런 상황에서는 납세자가 직접 부동산의 실제 가치가 피담보채권 최고액보다 낮다는 것을 입증해야 합니다. 즉, "우리 부동산은 실제로 1억 원밖에 안 하는데, 1억 5천만 원으로 계산하는 건 부당하다!"라고 증명해야 한다는 것입니다 (행정소송법 제26조 입증책임).

위의 대법원 판례에서도 이러한 원칙이 확인되었습니다. 상속인은 부동산의 실제 가치가 피담보채권 최고액보다 낮다고 주장했지만, 이를 뒷받침할 충분한 증거를 제시하지 못했습니다. 따라서 법원은 피담보채권 최고액을 기준으로 상속세를 계산한 세무서의 처분이 정당하다고 판단했습니다.

결론적으로, 근저당권이 설정된 부동산의 상속세를 계산할 때, 피담보채권 최고액이 부동산의 실제 가치보다 높다고 생각되면 이를 입증할 준비를 철저히 해야 합니다. 그래야만 부당하게 높은 세금을 내는 것을 막을 수 있습니다.