세입자가 집을 사면 전세금은 누가 돌려줘야 할까? 그리고 질권은 어떻게 되는 걸까?

전세 계약 기간 중에 집주인이 바뀌는 경우가 종종 있습니다. 이럴 때 새로운 집주인은 기존 세입자의 전세 계약을 승계하게 되는 것이 원칙입니다. 하지만 세입자가 집을 직접 사는 경우는 어떨까요? 그리고 세입자가 전세금으로 대출을 받아 은행에 질권을 설정했다면, 은행의 권리는 어떻게 될까요? 오늘은 이와 관련된 법원의 판결을 살펴보겠습니다.

세입자가 집을 사는 경우: 임대차 관계의 종료

세입자가 기존 집주인으로부터 집을 직접 사는 경우, 세입자는 더 이상 세입자가 아니게 됩니다. 집주인과 세입자라는 두 가지 지위가 한 사람에게 합쳐지면서 전세 계약은 소멸하게 되는 것이죠. 따라서 새로운 집주인이 생기는 일반적인 경우와 달리, 세입자가 집을 사게 되면 임대차 관계 자체가 종료되어 새로운 집주인이 임대인의 지위를 승계할 필요가 없습니다. (대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결 참조)

질권 설정된 전세금은 누가 돌려줘야 할까?

만약 세입자가 전세금으로 대출을 받고 은행에 전세금 반환 채권에 대한 질권을 설정했다면 어떨까요? 이 경우, 집주인은 질권이 설정된 사실을 알고 있다면 함부로 세입자에게 전세금을 돌려줄 수 없습니다. 왜냐하면 은행은 질권을 통해 전세금에 대한 우선적인 권리를 가지고 있기 때문입니다.

세입자가 집을 사면서 기존 집주인과 전세금 반환 채권과 매매 대금 채권을 상계 처리했다고 하더라도, 은행의 동의 없이 이루어진 상계는 은행에게 효력이 없습니다. 따라서 은행은 여전히 집주인에게 질권 설정된 전세금의 반환을 청구할 수 있습니다. (민법 제352조, 제353조 제2항, 대법원 1997. 11. 11. 선고 97다35375 판결, 대법원 2016. 4. 29. 선고 2015도5665 판결 참조)

정리하자면,

• 세입자가 집을 사면 임대차 관계는 종료되고, 새로운 집주인의 지위 승계는 발생하지 않습니다.
• 세입자의 전세금 반환 채권에 질권이 설정된 경우, 집주인은 질권자(은행)의 동의 없이 세입자와 상계 처리할 수 없으며, 질권자는 집주인에게 직접 전세금 반환을 청구할 수 있습니다.

이번 판례는 전세 계약, 주택 매매, 질권 설정 등 다양한 법률 관계가 복잡하게 얽혀 있는 상황에서 각 당사자의 권리 관계를 명확히 보여주는 사례입니다. 특히 전세금으로 대출을 받고 질권을 설정하는 경우, 관련 법리를 잘 이해하고 있어야 자신의 권리를 보호할 수 있다는 점을 기억해야 합니다.