전세보증금 질권 설정과 집주인 바뀌면? 그리고 약관 설명 의무!

안녕하세요! 오늘은 전세 계약과 관련된 두 가지 중요한 법률 이야기를 쉽게 풀어서 설명해 드리려고 합니다. 하나는 전세보증금에 질권이 설정된 후 집주인이 바뀌는 경우, 기존 집주인의 보증금 반환 책임에 대한 것이고, 다른 하나는 계약할 때 약관 설명 의무에 대한 내용입니다. 최근 대법원 판결을 바탕으로 설명드릴게요!

1. 전세보증금에 질권 설정 후 집주인 변경 시 기존 집주인의 책임은?

전세자금 대출을 받을 때, 은행은 보통 전세보증금에 질권을 설정합니다. 질권이란 쉽게 말해 돈을 빌려준 사람이 돈을 돌려받지 못할 경우, 담보로 잡은 재산(여기서는 전세보증금)으로 빚을 갚을 수 있는 권리입니다. 그런데 만약 전세 계약 중에 집주인이 바뀐다면 어떻게 될까요? 기존 집주인은 더 이상 보증금을 돌려줄 의무가 없어질까요?

대법원은 이에 대해 "기존 집주인은 보증금 반환 의무에서 벗어난다"고 판결했습니다. 전세보증금에 질권이 설정되어 있더라도, 새 집주인이 기존 집주인의 모든 권리와 의무를 승계하기 때문에, 기존 집주인은 더 이상 보증금을 돌려줄 책임이 없다는 것입니다. (구 주택임대차보호법 제3조 제3항, 현행 제3조 제4항 참조) 즉, 새 집주인에게 보증금을 돌려달라고 해야 합니다.

(대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결 참조)

2. 약관, 다 알고 있는데 꼭 설명 들어야 할까?

계약할 때 깨알 같은 글씨의 약관을 꼼꼼히 읽는 분들은 많지 않죠. 그런데 만약 계약자가 약관 내용을 이미 잘 알고 있다면, 사업자(ex. 은행, 보험사 등)가 약관 내용을 일일이 설명해야 할 의무가 있을까요?

대법원은 이에 대해 "계약자가 약관 내용을 충분히 알고 있다면, 사업자는 약관을 따로 설명할 필요가 없다"고 판결했습니다. 이미 약관 내용을 잘 알고 있는 계약자에게 다시 설명하는 것은 불필요하다는 것이죠. 특히 약관 내용이 일반적이고 당연한 내용이거나 법에 이미 정해진 내용이라면 더욱 그렇습니다.

(대법원 2010. 7. 15. 선고 2010다19990 판결, 대법원 2010. 9. 9. 선고 2009다105383 판결 참조)

다만, 사업자는 계약자가 약관 내용을 충분히 알고 있었음을 입증해야 합니다. (약관의 규제에 관한 법률 제3조 제3항, 민사소송법 제288조 참조) 계약자가 약관을 잘 몰랐다고 주장하면, 사업자가 설명의무를 다하지 않았다는 비판을 피하기 어려울 수 있습니다.

오늘은 전세보증금 질권과 약관 설명 의무에 대한 대법원 판례를 살펴보았습니다. 도움이 되셨으면 좋겠습니다!